Acquistare casa o investire in fondi immobiliari? Rispondono Baccarini, presidente regionale Fiaip, e il promotore finanziario Patuelli

Articolo scritto a quattro mani: prima parte affidata a Piero Patuelli, consulente finanziario presso Banca Fideuram a Imola (dopo lunga militanza in banca); seconda e conclusiva parte a cura di Gian Battista Baccarini, titolare dell’omonimo studio immobiliare a Faenza, nonché presidente di Fiaip Emilia Romagna.

A entrambi un sincero ringraziamento per avere accolto il mio invito ad esporre il loro pensiero su questo blog e per aiutarci a riflettere su temi centrali quali la casa e i risparmi.

Il punto di vista di PIERO PATUELLI

Nella foto Piero Patuelli, grande appassionato di barca a vela

L’investimento immobiliare è tradizionalmente un caposaldo del risparmio degli italiani che, da sempre, considerano il mattone come un porto sicuro e redditizio dove indirizzare le proprie risorse. Tuttavia i recenti dati di Banca d’Italia e Borsa Italiana in merito ai tempi medi di compravendita e alle quotazioni dei fondi immobiliari ci raccontano di un contesto tutt’altro che favorevole; malgrado quello che siamo abituati a pensare il prezzo degli immobili fluttua, nel tempo, né più né meno di altri beni fungibili: risente cioè di cicli di mercato che, a loro volta, risentono di cicli economici.

E’ ampiamente dimostrato che, su orizzonti temporali analoghi, l’immobiliare ha registrato performance a volte migliori ma spesso peggiori di altri attivi di investimento. Per esempio chi, dopo il crac di Lehman Brothers, convinto dell’imminente crollo del sistema finanziario, avesse investito in un appartamento si ritroverebbe oggi tra le mani un oggetto difficilmente vendibile se non a prezzo di forti ribassi e tempi di attesa francamente non pronosticabili.

Se il fortunato venditore, una volta incassato, avesse investito la somma realizzata nell’indice della borsa americana o della borsa tedesca avrebbe visto semplicemente raddoppiare le proprie risorse!

Tutto questo per dire che non esiste l’investimento unico, perfetto ed infallibile: non lo è la borsa, non lo sono i titoli di stato, non lo è l’oro, tantomeno lo è il mattone.

Se da una parte sono assolutamente favorevole all’investimento immobiliare a scopo abitativo, dall’altra raccomando assoluta cautela nel momento di pianificare l’acquisto di un immobile a scopo di investimento.

L’investimento diretto in un immobile presenta alcuni punti di criticità che devono essere soggetto di una scrupolosa valutazione da parte dell’investitore che intende esporsi a questo tipo di operazione:

• alta soglia di ingresso (normalmente nell’ordine delle centinaia di migliaia di euro) che impedisce, di fatto, di operare la corretta e auspicabile diversificazione del proprio portafoglio, a meno di disporre di ingenti patrimoni;
• spese accessorie in sede di investimento (oneri notarili, catastali, bancari, finanziari, ecc.);
• bassa liquidità (spesso i tempi di realizzo del proprio investimento, qualora si debba liquidare, richiedono diversi mesi);
• scarsa possibilità di diversificare in termini di città, zona residenziale, tipologia di immobile (residenziale o commerciale o industriale);
• flussi di liquidità piuttosto modesti qualora l’immobile venga locato (‘messo a reddito’) e spesso intaccati da spese di manutenzione straordinarie;
• imposizione fiscale spesso elevata;

Tutto questo non vuole dire che non si debba investire nel settore immobiliare, soprattutto se l’oggetto del nostro investimento sarà la casa di abitazione.

Occorre però farlo in maniera coerente con il proprio profilo patrimoniale e finanziario, tenendo presente che, una semplice norma di buon senso (ultimamente sancita anche dagli organismi di controllo), suggerisce di non allocare più del 20% delle proprie risorse in un unico strumento di investimento.

Chi dispone di ingenti patrimoni  può tranquillamente rivolgersi anche all’investimento diretto, soprattutto se dispone di una adeguata struttura consulenziale in grado di ottimizzare l’impatto finanziario e fiscale dell’operazione.

Chi invece, non disponendo di tali risorse, desidera comunque esporsi alle fluttuazioni del mercato immobiliare può utilizzare una serie di strumenti finanziari più o meno sofisticati (clicca qui per una panoramica) che gli consentiranno di ottenere i medesimi benefici dell’investimento diretto senza però esporsi agli stessi rischi.

Il punto di vista di GIAN BATTISTA BACCARINI 

Gian Battista Baccarini, 38 anni, dal 2012 guida la federazione regionale degli agenti immobiliari

In modo sintetico ed efficace Baccarini espone quattro buoni motivi per cui – anche e soprattutto di questi tempi – l’acquisto della casa continua ad essere il modo migliore per investire i proprio risparmi.

1. L’acquisto immobiliare è volto innanzitutto a tutelare i risparmi delle famiglie, assecondando un’esigenza di tranquillità piuttosto che di immediato guadagno: in particolare in Italia vi è una cultura della casa molto radicata, dove l’85% degli italiani hanno una casa di proprietà, pertanto il nostro mercato non potrà mai subire ripercussioni e/o bolle immobiliari di entità anche solo simili a quelle avvenute in altri mercati (USA e Spagna per esempio);
2. Caratteristica dell’investimento immobiliare è la doppia natura dei vantaggi che esso porta, nel breve come nel medio-lungo periodo: alla tutela del risparmio si unisce infatti la disponibilità del bene, che a sua volta può dare una rendita da locazione immediata (ed oggi la richiesta è in aumento di oltre il 30% rispetto un anno fa) o soddisfare un’esigenza abitativa di un componente familiare senza dover pagare un canone di locazione ben noto come costo a perdere;
3. In questo momento il costo del denaro è ai minimi storici pertanto è consigliabile acquistare un immobile anche avendo una parziale disponibilità di liquidità (30-40% del costo dell’immobile) e “accendere” un mutuo ipotecario pagando rate anziché canoni di locazione che, come predetto, rappresenta un costo non recuperabile;
4. Se, come da bambini ci insegnano, la storia ha un grande valore e vive di corsi e ricorsi, l’investimento immobiliare da sempre rappresenta la migliore formula di investimento in quanto ha sempre rappresentato uno scudo impenetrabile contro le ripercussioni della perdita del potere di acquisto della moneta ovvero gli effetti della cosiddetta svalutazione monetaria e pertanto nei periodi, come questo, di grande incertezza, non c’è nulla di meno volatile dell’acquisto di un immobile: non esiste al mondo un mercato dove investire in Qualità non abbia portato, nel medio-lungo periodo, frutti e soddisfazioni.