BOLOGNA e il suo mercato immobiliare REPORT

ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE DI BOLOGNA

Nell’area Centrale della città gli immobili hanno mantenuto meglio il proprio valore. I tempi medi di vendita si attestano attualmente sui 6-7 mesi. La richiesta di immobili proviene da famiglie in cerca della prima casa oppure della soluzione migliorativa, la scelta ricade prevalentemente su soluzioni ampie (cinque locali). Da segnalare anche acquisti da parte di genitori di studenti universitari provenienti dal Sud Italia ma anche dalla Romagna e dalle Marche, la domanda si focalizza su trilocali da 60-80 mq. Piacciono le soluzioni dotate di spazi esterni come balconi e terrazzi, fondamentale la presenza dell’ascensore. L’area di Indipendenza Marconi si è sviluppata tra gli anni ’60 e ’70, anche se si possono acquistare soluzioni realizzate negli anni ’20 e ’30. Tra le strade più richieste da segnalare via Marconi, via Rivareno e l’area del Palazzetto dello Sport dove un buon usato si acquista con una spesa di 2700-2800 € al mq. Sempre attivo il mercato delle locazioni, la domanda proviene da studenti, famiglie, coppie e lavoratori trasferisti. Il quartiere infatti è ben servito e caratterizzato dalla presenza di numerosi uffici. Il canone di un bilocale è di 600-650 € al mese. Sempre molto richiesti anche i box auto, sia in acquisto sia in affitto: il prezzo di un box singolo è di 50 mila €, il canone di locazione mensile è di 100-120 €.

BOLOGNA e il suo mercato immobiliare REPORT

Un calo delle quotazioni si è registrato nella macroarea di Mazzini – Savena .In zona Mazzini gli acquirenti appaiono più incerti, l’introduzione della nuova Imu e la revisione dei valori catastali generano spesso apprensione nei potenziali acquirenti, i quali in molti casi decidono di attendere prima di acquistare. Attualmentei tempi medi di vendita si attestano tra 3 e 6 mesi. Trilocali e quattro locali sono le tipologie più richieste, apprezzata inoltre la presenza di sfoghi esterni come terrazzi e balconi, box e postiauto ed ascensore.

Ad acquistare sono spesso professionisti, lavoratori trasferisti, investitori oppure genitori di studenti provenienti dal Sud Italia (o persone già residenti in zona che acquistano per cambio casa o per avvicinarsi ai familiari). Bilocali e trilocali sono le soluzioni più richieste da chi vuole mettere a reddito, la spesa è compresa mediamente tra 150 e 200 mila €. Molto attivo il mercato delle locazioni, la domanda proviene da studenti universitari, lavoratori trasfertisti impiegati all’Ospedale Sant’Orsola Malpighi, famiglie e giovani coppie, il canone mensile di un bilocale è di 450-550 €, quello di un trilocale è di 550-650 €. Il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone concordato, anche se l’introduzione della cedolare secca ha determinato un leggero aumento dei contratti a canone libero. Zona Mazzini è residenziale, apprezzata perché adiacente al centro e ben servita. Alta è la richiesta di box auto in questa zona, il prezzo medio per un box singolo è compreso tra 25 e 30 mila €.Molto richiesta l’area a ridosso del Giardino Lunetta Gamberini,
dove si possono acquistare soluzioni degli anni ’60 in condizioni medie ad un prezzo compreso tra 2400 e i2700 € al mq. Residenziale, signorile e molto richiesta la zona delle ville, via Bassi, via Albertazzi, via Masi, via Savioli, via Guinizelli, via Ghirardacci, caratterizzata dalla presenza di villette e case basse con pochi
appartamenti. In questa zona l’offerta è scarsa quindi le quotazioni subiscono spesso oscillazioni importanti, comunque il prezzo medio per un buon usato si attesta tra 2800 e 3000 € al mq. Nell’area dell’Ospedale Sant’Orsola sono presenti sia soluzioni degli anni ’60 sia tipologie realizzate nei primi anni del ‘900. Piùpopolare l’area in direzione della linea ferroviaria, caratterizzata da soluzioni degli anni ’60 valutate tra 2000 e 2100 € al mq (medio usato). Da segnalare che in via Mazzini sono terminati i lavori per la realizzazione del progetto Civis, una nuova linea di trasporto che attraverserà l’intera città, e che negli ultimi anni avevano causato disagi e difficoltà di viabilità (attualmente l’attuazione è sospesa).Nella macroarea di San Donato – San Vitale il ribasso dei prezzi è stato del 2,7%. Quotazioni in discesa si
registrano nell’area Pontevecchio – Fossolo Uno. La distanza tra domanda ed offerta rimane ampia, il mercato risulta quindi rallentato, soprattutto sulle tipologie più datate. In questo semestre si sono registrati numerosi acquisti da parte di genitori per figli, compravendite in genere effettuate senza l’aiuto del mutuo.Residenziale l’area di Fossolo 1, caratterizzata da un Residence degli anni ’70 circondato da verde e servizi per la famiglia, dove è possibile acquistare ampie soluzioni abitative da ammodernare ad un prezzo di 2500 € al mq.

NEL GRAFICO ANDAMENTO DEI PREZZI ULTIMO ANNO SOLARE NELLA CITTA' DI BOLOGNA FONTE IMMOBILIARE.IT

Prezzi decisamente inferiori si segnalano in zona Pontevecchio, dove sono presenti tipologie degli anni ’40 spesso da ristrutturare e senza ascensore dal valore di 1700 € al mq, se piani alti. Per un appartamento posizionato ad un piano basso la spesa è compresa tra 2000 e 2500 € al mq a seconda dello stato di conservazione. Da segnalare che in viale Felsina partirà a breve un cantiere per la realizzazione di 30 nuovi appartamenti che saranno costruiti con particolare attenzione al consumo energetico ed ai materiali. La richiesta è di 3300-3500 € al mq. Particolarmente attivo il mercato delle locazioni in zona Pontevecchio,infatti gli stranieri (prevalentemente dell’Est Europa) non riuscendo più a comprare, si sono rivolti nuovamente al mercato delle locazioni. La spesa mensile per l’affitto di un bilocale è di 450-500 €, quella per un trilocale è di 600-650 € ed il contratto maggiormente utilizzato o consigliato è quello a canone concordato. Il prezzo medio di un box singolo è di 20 mila €.
Prezzi in calo anche nella macroarea Bolognina – Corticella (-3,5%).Ancora in leggera diminuzione le quotazioni in zona Corticella, i ribassi hanno interessato soprattutto le tipologie più vetuste e prive di certificazione energetica, per le quali gli acquirenti non sono più disposti a spendere le cifre del passato.FOTO sotto piazza maggiore di Bologna

Qualche semestre fa queste soluzioni erano richieste in prevalenza da immigrati, categoria attualmente in difficoltà per quanto riguarda l’accesso al credito. La domanda attualmente proviene da famiglie e giovani coppie alla ricerca della prima casa, spesso in questo semestre si è acquistato in contanti oppure con l’ausilio di un mutuo di basso importo. La tipologia più richiesta è il trilocale, il capitale a disposizione è in genere compreso tra 140 e 150 mila €. Piacciono le soluzioni con cucina abitabile e con riscaldamento autonomo, anche se in questa area della città quest’ultima caratteristica è poco presente. Zona Corticella si è sviluppata
negli anni ’60 in un’area periferica a ridosso della prima cintura della città. Acquistare un appartamento medio usato comporta una spesa di 1700-1900 € al mq. Prezzi analoghi si registrano per le soluzioni degli anni ’70 caratterizzate dalla presenza di riscaldamenti centralizzati e da spese condominiali elevate.
Quotazioni leggermente più alte si trovano in zona Arcoverde, a ridosso del parco, dove si possono acquistare soluzioni degli anni ’90 in buono stato ad un prezzo di 2200-2400 € al mq. A partire dal 2006 in via del Tuscolano, in via delle Fonti ed in via Roncaglio sono state realizzate nuove abitazioni vendute a cifre comprese tra 2700 e 3000 € al mq. Attivo il mercato degli affitti, alimentato soprattutto da operai stranieri, il canone di locazione medio di un trilocale è di 500-550 € al mese. Il contratto maggiormente utilizzato è il concordato che prevedeva, tra l’altro, l’esenzione dal pagamento dell’Ici e che ora dovrebbe mantenere le stesse prerogative con l’introduzione dell’Imu. Bassa la richiesta di box auto, non si registrano infatti particolari difficoltà di parcheggio. Il prezzo di un box singolo è compreso tra 15 e 18 mila €.
Nella macroarea Saffi il ribasso dei prezzi nella seconda parte dell’anno è stato dell’1,3%. Sono in calo le quotazioni immobiliari in zona Ospedale Maggiore – Porto . I potenziali acquirenti sono più selettivi rispetto al passato, piacciono soluzioni termoautonome, dotate di ascensore, box o posto auto ma queste tipologie sono poco presenti nel quartiere. Il trilocale è la soluzione più richiesta e la spesa media si attesta tra 170 e 180 mila €. Ad acquistare attualmente sono in gran parte giovani alla ricerca della prima casa, sono scomparsi infatti gli investitori, un tempo presenti in questa area di Bologna. Il quartiere Ospedale Maggiore – Porto si sviluppa in una zona semicentrale della città sorta tra gli anni ’40 e gli anni ’60. Il maggior numero di richieste si registra nella parte più vicina al Centro della città, in direzione Saffi.Soluzioni usate si acquistano con una spesa compresa tra 1600 e 2000 € al mq. Da segnalare che in zona Prati di Caprara è in progetto la dismissione di alcune ex caserme e la realizzazione di un parco verde e di nuove soluzioni residenziali. Buona la domanda di box auto, il prezzo di un box singolo è di 30 mila €. Si registrano difficoltà anche sul mercato delle locazioni, le richieste di abitazioni in affitto provengono prevalentemente da stranieri che spesso non riescono ad offrire le garanzie necessarie ai proprietari. Il canone mensile di un bilocale è di 500 €.
Nella macroarea Murri– San Mamolo si evidenzia una diminuzione media dei prezzi delle abitazioni del
3,9%, a causa della pressione competitiva di immobili situati in zone meno prestigiose e con prezzi più bassi.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

Nomisma ; Bologna accusa la peggior performance

A Bologna, il mercato immobiliare ha accusato una pesante flessione, tanto da realizzare la peggior performance in assoluto tra le principali città italiane.Lo annuncia Nomisma, nella sua indagine sul primo semestre. In particolare, sempre nella città emiliana, a soffrire maggiormente sono le nuove abitazioni. Le motivazioni principali sono due: innanzitutto il prezzo, più elevato rispetto agli immobili più datati, in secondo luogo a causa di un eccesso di offerta.NELLA FOTO DI SINISTRA UNIVERSITA' SAFFI DI BOLOGNA

Il calo della domanda non riguarda soltanto gli immobili ma anche gli uffici.Bologna è stata una delle città più colpite sin dagli albori della crisi, e non è più riuscita a lasciarsi alle spalle il momento molto delicato. Durante gli anni d’oro dell’immobiliare, nella città si sono realizzate numerose costruzioni, che difficilmente potranno esser soddisfatte.
ECCO IL REPORT DI NOMISMA COMPLETO FORMATO PDF rapporto immobiliare-nomisma-bologna-2012.pdf

NEL GRAFICO ora datato LE NUOVE COSTRUZIONI la contrazione sta' comunque prosegunedo

NEL VIDEO INCHIESTA DEL DISAGIO SOCIALE A BOLOGNA

È proprio il caso di dirlo: "troppe case senza gente, troppa gente senza case". Succede nella ricca Bologna, e per capirlo basta guardare i dati: 15.000 famiglie in attesa di una casa popolare nella regione Emilia-Romagna, di cui il 63% nella sola città di Bologna, secondo il Rapporto provinciale "Bologna Social Housing. video