Casa dolce casa? Non più: ecco quanto rende una abitazione in affitto

Casa, dolce casa: fino a ieri un’esclamazione felice, quasi un brocardo dell’anima, a rappresentare tutto ciò che di positivo rappresentano le mura domestiche in senso sia reale che figurato. Ma oggi come si configura davvero la situazione della redditività degli affitti, l’elettrocardiogramma che contribuisce a mostrare il reale stato di salute del bene “casa” nel nostro paese?

Un’indagine pubblicata sulle pagine del Sole 24 Ore (parametrata sui canoni medi cittadini rilevati da Nomisma, e rapportando tali dati alla casa-tipo così come risulta in catasto) disegna una ideale cartina geografica capace di delineare le linee di tendenza e di scoprire le sfumature relative ai costi che deve affrontare un proprietario di casa (sia che risieda nell’immobile stesso, sia che decida di affittarlo).

Case in affitto: quanto rendono?
Le imposte sulla casa nel corso degli ultimi 2 anni sono aumentate e contemporaneamente gli affitti sono diminuiti. Ma non tutti sanno dove sia più vantaggioso all’interno del territorio italiano possedere un’abitazione da dare in locazione. Ecco una lista di esempi in proposito: per effettuarli si è proceduto attraverso l’individuazione dell’immobile, il conteggio delle aliquote per il 2014 dell’IMU e della TASI (laddove applicata), delle imposte sui redditi (cedolare al 21% o Irpef ipotizzata al 38%, più addizionali e registro) e le spese a carico del proprietario (stimate al 10% del canone) in maniera tale da giungere a comprendere il guadagno netto.

Dove non conviene
A Lecco (in Lombardia) chi sceglie di avvalersi della cedolare secca (con riferimento ad un contratto a canone libero) vede scomparire tra tasse e spese di manutenzione il 47% del canone incassato. La percentuale cresce esponenzialmente al 66% qualora il proprietario applichi la tassazione ordinaria (in compresenza di un’aliquota Irpef medio-alta). Si tratta della tassazione più elevata su tutto il territorio italiano con riferimento al bene casa: dare in affitto una casa nel territorio di tale provincia non è quindi quello che può definirsi un affare.

Ma Lecco non è certamente un caso isolato in un orizzonte italiano dove la tassazione generale sulla casa sta raggiungendo limiti di guardia:  Padova, Torino, Pordenone e Verona sono altre province in cui tale percentuale si assesta su cifre alte.

Dove conviene (forse)
Dall’altro lato dell’arcobaleno ci sono diverse province del centro e del sud in cui tali percentuali complessive si abbassano: a Messina, ad esempio, si arriva ad un 37% con cedolare secca e un 55% con tassazione ordinaria. A ruota seguono Pistoia, Lucca, Rimini, insieme alle insulari Sassari e Palermo; in queste province la sommatoria composta da IMU, TASI, imposte sui redditi e spese di gestione risulta infatti meno onerosa, se paragonata alle percentuali esaminate in precedenza.

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Due variabili in più
Dati interessanti che disegnano una forbice non piccola in materia di rendimento economico di una casa data in affitto: inoltre, secondo il presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani, non bisogna escludere da tale rilevazione due aspetti: da una parte il rischio morosità dell’inquilino, fenomeno molto diffuso negli ultimi tempi e balzato agli onori delle cronache in queste settimane (leggi l’articolo Niente proroga al blocco sfratti: due punti di vista sulla questione): “L’aumento della morosità è un fenomeno ormai accertato, e non può più essere trascurato quando si tratta di valutare l’investimento” spiega il numero uno di Confedilizia.

Dall’altra il tema delle spese per lavori straordinari: “Il patrimonio edilizio italiano invecchia rapidamente – spiega Sforza Fogliani -, in larga parte è stato costruito negli anni 60 e 70 e oggi richiede interventi costosi. Il catasto, fin dall’Ottocento, ha sempre considerato al 30% della rendita l’incidenza delle spese e degli imprevisti, ed è importante che se ne tenga conto anche nella riforma del catasto ora in fase di avvio, visto che oggi i proprietari non hanno la possibilità di dedurle analiticamente”. Due ulteriori elementi capaci di incidere negativamente sulla bilancia complessiva che definisce la redditività del bene “casa” nel 2015.

A cura di Marco Brezza