Bolzano è situata alla quota di 264 m nella parte orientale dell'ampia conca originata dalla congiunzione delle valli dell'Isarco, Sarentina e dell'Adige. La conca è delimitata ad ovest dalla catena della Mendola, a nord-ovest dell'Altopiano del Salto (Salten, 1.500 m), a nord-est da una cima minore del Renon (Ritten) chiamata Monte Tondo (Hörtenberg), e a sud-est dal Monte Pozza (1.619 m) sul cui versante settentrionale si trova la località Colle, il cui nome è spesso impropriamente usato per designare l'intero monte.FOTO PIAZZA WALTER
Una piccola balza rocciosa di quest'ultimo, chiamata Virgolo, si erge verticalmente a ridosso della città.La città è collegata ai tre monti più vicini da funivie che superano ciascuna circa mille metri di dislivello: la funivia del Colle che risale il Monte Pozza sino al Colle di Villa (Herrenkohlern), quella del Renon con arrivo a Soprabolzano e quella di San Genesio che raggiunge l'omonimo paese sull'altopiano del Salto. Dalla città, guardando in direzione est lungo la val d'Isarco, si vede il poco lontano e suggestivo Catinaccio (Rosengarten, 3.004 m), che è parte delle Dolomiti, con le caratteristiche Torri del Vajolet.Bolzano è attraversata dal torrente Talvera che confluisce in città nel fiume Isarco, il quale a sua volta si getta nell'Adige pochi chilometri a sud della città stessa.FOTO PANORAMICA DI BOLZANO
Il nucleo storico della città risiede nel triangolo delimitato a ovest dal torrente Talvera, a sud dal fiume Isarco e a nord-est dal Monte Tondo.
ed un minimo in inverno quando generalmente compaiono sotto forma di neve.Le aree del territorio comunale situate a quote superiori sono caratterizzate da un clima alpino, i cui caratteri variano in funzione dell'altitudine, dell'orografia e dell'esposizione. D'estate fa molto caldo e in inverno abbastanza freddo, per colpa anche della posizione in una conca che impedisce il ricambio d'aria.
ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE
Intervista effettuata dal quotidiano Alto Adige al presidente Bellini ANAMA sulla situazione del mercato immobilare a Bolzano (pubblichiamo integralmente l'intervista apparsa sia sul quotidiano cartaceo sia sulla versione on-line lo scorso 3 Gennaio 2013)
BOLZANO. «Il mercato immobiliare a Bolzano è in fortissima difficoltà. Registriamo un calo del 50% nelle compravendite e le prospettive non sono affatto rosee. Aumentano invece, di poco ma aumentano, le richieste per l’affitto. Posso dire che il ricco continua a comperare mentre il ceto medio è quasi completamente bloccato».
Paolo Bellini, presidente dell'agenzia immobiliare controllata dalla Cassa di Risparmio e presidente nazionale Anama, l'associazione degli agenti immobiliari di Confesercenti, fotografa una situazione delicata.
Allora ... come vanno le compravendite a Bolzano?
«Registriamo un calo significativo. Un sondaggio realizzato dall'ufficio studi di Anama, su un campione significativo di operatori immobiliari, con riferimento al periodo che va da settembre alla fine dell’anno, registra pochissime vendite presso imprese edili, agenzie immobiliari o società immobiliari. I dati parlano di due vendite ogni quattro operatori interpellati con un calo del 50% rispetto agli anni scorsi».
I dati dei notai cosa ci dicono?
«Dai notai ci viene comunicato un dato significativo: non si superano i 200 atti di mutuo in città e si deve presumere che le compravendite (anche non assistite da mutuo) non superino sempre nel periodo settembre - dicembre 2012, i 400 atti. Una debacle significativa che la dice lunga sullo stato del settore in questo periodo».
Perchè succede? Colpa anche delle banche che faticano a sostenere gli acquirenti non concedendo mutui?
«Sì, il problema è anche questo. Credo che per risolvere la questione si potrebbe pensare di creare anche a Bolzano e provincia un fondo di garanzia per i privati. Si tratta di un'iniziativa, tra l'altro già resa operativa a Trento e prima in Italia, per sostenere i privati che vogliono accedere al mutuo casa e non hanno tutte le garanzie richieste dalla banca. Qui interverrebbe il fondo della Provincia e il ruolo dei Confidi (che oggi operano in tal senso con le piccole medie imprese). A Trento hanno messo a disposizione 2 milioni di euro. Come presidente di Sparkasse Immobilien devo anche dire che Cassa di Risparmio registra nel 2012 un aumento del numero dei mutui del 2,8% che, di solito, arrivano a ricoprire un indebitamento massimo del 70% per una durata media di 25 anni».
NELLA FOTO IL PRESIDENTE BELLINI
«Sì, purtroppo succede anche questo. Manca la fiducia. La gente non si fida più. Paura di nuove tasse, del futuro e paura di perdere il lavoro».
I prezzi sono stabili o in linea discendente così come succede nel resto d’Italia?
«Sono in contrazione con un forte calo in periferia e un tentativo di stabilità nel centro delle principali località della provincia. A Bolzano centro si acquista casa tra i 5 e i 6 mila euro al metro quadrato, con punte che arrivano a 7 mila per gli attici e gli immobili di estrema qualità costruttiva. Mentre a Merano si possono trovare alloggi che costano dai 3 ai 4 mila euro al metro. Il discorso cambia quando si trattano ville singole con giardino ed accessori per le quali la domanda è ancora buona e quindi i prezzi sono tendenzialmente stabili. Escono dalle logiche di mercato le vendite per necessità, per le quali il prezzo scende in diretta proporzione con il tempo entro il quale il venditore deve realizzare. In questi casi il prezzo viene stabilito forfettariamente, sulla base delle quotazioni di mercato, diminuito anche del 30%».
Insomma chi ha fretta di vendere svende?
«Diciamo che scende anche del 30%»
Quali sono le tipologie di case richieste?
«La "prima casa" resta la più richiesta in assoluto. Parliamo di appartamenti con due camere da letto, in condominio con un posto auto. Preferibilmente l'unità immobiliare ricercata è di nuova costruzione anche se, poi la diminuita disponibilità economica generale fa optare per "un buon usato". A seguire ci sono i bilocali, richiesti in genere da anziani mentre gli attici vanno ancora per la maggiore tra i più danarosi. In questi casi i clienti non badano solo al prezzo ma alla superficie ed alla qualità costruttiva dell’edificio».
E il cliente tipo qual è? Sono sempre le famiglie o le giovani coppie a cercare casa?
«Si! La casa per il nucleo familiare è il bene più richiesto in assoluto. Il sogno resta il quadrilocale con doppi servizi e posto auto. Ma si sono anche fatti vedere i single che acquistano i mono o i bilocali, purché in zone centrali e serviti dai mezzi pubblici. E poi gli anziani che rimasti soli nelle vecchie proprietà vedono la convenienza di vendere la loro grande casa e orientarsi in un appartamento più piccolo».
Cosa fanno i principali operatori del settore per sostenere il mercato in questo momento di crisi che sembra non finire mai?
«Puntano sulla qualità costruttiva ed energetica. Il cliente attento acquista più volentieri immobili in classe energetica A o B sapendo di acquistare un bene ben coibentato, protetto e nel quale i consumi saranno limitati. Ecco quindi le imprese utilizzare strutture in legno, pavimentazioni di qualità ed impianti super tecnologici. Inoltre si installano pannelli solari o fotovoltaici e molta domotica per rendere l'abitazione più confortevole e moderna. L'Alto Adige si caratterizza appunto, e non è un segreto per nessuno, per avere case ben fatte, costruite per durare nel tempo e nel pieno rispetto dell'ambiente».
Come va il mercato dei negozi, degli uffici e dei capannoni. Si vende qualcosa o è tutto?
«Qualche acquisto è avvenuto anche se sostanzialmente questa fetta di mercato è ferma. Nei centri storici delle località più importanti sono attivi i marchi noti di abbigliamento e dell'alimentare, ma per il resto tutti mantengono a denti strettissimi le posizioni. L'affitto è lo strumento contrattuale più gettonato, anche se i proprietari reclamano fideiussioni bancarie a garanzia del reddito».
Come andiamo sul fronte delle locazioni? E vero che la domanda di case in affitto è aumentata?
«La nostra ricerca ci dice che sono stabili e tendenti al rialzo le quotazioni degli affitti in città, mentre in provincia va un po’ meno bene. A Bolzano per un appartamento con due camere da letto, arredato, situato in zona centrale, servono almeno 1.000 euro il mese con un 30% in più rispetto a qualsiasi altra città del nord Italia, esclusa Milano dove i canoni sono ancora sostenuti. L'affitto è sempre il contratto preferito per chi non ha al momento la liquidità necessaria per passare all'acquisto. Anche se oggi ha fatto la sua apparizione anche a Bolzano il “rent to buy”, la formula anglosassone dell'acquisto con affitto a riscatto. In pratica le parti si accordano per vendere l'immobile a 24 o a 36 mesi dall'accordo preliminare dando subito in affitto il bene all'acquirente che, versando un acconto si troverà in sede di acquisto differito riconosciuta la somma anticipata e almeno il 50% delle rate d'affitto pagate».
Come vanno gli affari sul fronte turistico?
«Tirano sempre molto bene la Val Gardena e la Val Pusteria così come i complessi in località note per lo scii. Tirolo sopra Merano è gettonatissimo così come Renon ed ancora Appiano».
A quando la ripresa?
«Il 2013 sarà un anno di passaggio. Il 2014 sarà l’anno buono».
FINE INTERVISTA
Per quanto riguarda Ca' de Bezzi, proprio accanto alla storica osteria bolzanina per antonomasia, «stiamo realizzando 29 o 30 alloggi, dobbiamo ancora vedere gli ultimi particolari. Anche qui i lavori sono a buon punto. Dovremmo riuscir a finire per dicembre, al massimo per gennaio dell'anno prossimo». Ma... si vende? «Anche se preferisco non divulgare dati, posso sicuramente dire: siamo più che soddisfatti». E a chi si vende? «Per una grande fetta si tratta di chi in quella zona già abita. Chi è abituato in centro, non vuole certo cambiare. Comprano magari per i figli che si sposano oppure cercano un appartamento bello e nuovo senza doversi spostare, e soprattutto con l'ascensore. Nelle vie limitrofe ci sono alloggi di pregio, ma molti sono ospitati in palazzine senza lift. Pensano alla vecchiaia, quando magari non saranno più capaci di salire tanti piani a piedi, quando faranno troppa fatica a farsi gli scalini».le torri nella parte sud di bolzano foto sotto
SOTTO GRAFICO DELL' ANDAMENTO DEI PREZZI A BOLZANO NELL' ANNO 2012 TRATTO DA IMMOBILIARE.IT
CRISI DEI NEGOZI PARLA DELL ZOTTI
LAIVES. «Le quotazioni immobiliari per i negozi in città, sono solo indicative: in realtà a Laives non esiste praticamente un mercato». A dirlo è Marco Delli Zotti, agente immobiliare con ufficio in via Kennedy a Laives, che ha accettato di analizzare assieme a l'Alto Adige i dati messi a disposizione semestralmente dall'Agenzia del territorio e pubblicati qui accanto. «Se esistesse un mercato, le quotazioni sarebbero quelle dEll'Agenzia del territorio - continua Delli Zotti - e un ufficio costerebbe più di un appartamento. La realtà però è diversa e dice che qui a Laives non c'è mercato per il terziario. Meglio vanno i magazzini, a patto che non abbiano dimensioni eccessive. Però, tanto per fare un esempio, un magazzino di 150 metri quadrati in via Marconi è andato all'asta partendo da una quota ben superiore ai 100 mila euro ed è stato aggiudicato alla fine per una cifra attorno ai 60mila». Delli Zotti ricorda ciò che successe con la famosa legge Tremonti: «Di fatto ha rovinato il terziario - spiega - perché tanti vennero presi dalla frenesia di costruire per scalare dalle tasse; poi si sono ritrovati con i debiti da pagare e così troviamo oggi diversi capannoni, anche in zona industriale, che non si riescono a vendere neppure all'asta. sotto merano
Getta la spugna l’ «Immobiliare Stampfer srl»
BOLZANO. Il tribunale di Bolzano ha dichiarato il fallimento anche di una nota ditta immobiliare. Si tratta della «Immobiliare Stampfer srl» con sede in via Negrelli a Bolzano
BOLZANO. Il tribunale di Bolzano ha dichiarato il fallimento anche di una nota ditta immobiliare. Si tratta della «Immobiliare Stampfer srl» con sede in via Negrelli a Bolzano. Anche in questo caso la situazione finanziaria dell’impresa è stata considerata dai giudici senza possibilità di recupero e pertanto il tribunale ha proceduto a sentenziare il fallimento, dando immediatamente il via a tutti gli adempimenti del caso
BOLZANO. Imu: riflettori puntati sulle seconde case. Se la nuova imposta comunale farà male ai proprietari di prime case, esentati dall’Ici durante il governo Berlusconi, è sulle seconde (terze, quarte...) che le aliquote dell’Imu colpiranno pesante. E’ su questo capitolo che più si discute negli ultimi giorni a Roma, con ipotesi di una Imu bis tra qualche mese e rialzo delle aliquote sulle abitazioni sfitte. I sindacati altoatesini chiedono ai Comuni di decidere fin d’ora di aumentare l’aliquota base del 7,6 per mille, prevista per gli immobili non classificati come abitazione principale (su cui pesa l’aliquota del 4).SOTTO BOLZANO VIALE EUROPA
Quali conseguenze avrà l’Imu sul mercato immobiliare? C’è chi pronostica vendite in massa. Scuote la testa Carlo Perseghin (presidente Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari): «Non credo che andrà così. L’Imu sarà un altro elemento negativo, ma non farà saltare il mercato». Piuttosto, ammonisce Perseghin, il conto verrà presentato a chi vive in affitto: «L’alta tassazione sulle seconde case verrà scaricata sugli affitti. Quanto alle case per le vacanze, ritengo che non ci saranno fenomeni vistosi tra i proprietari di immobili di pregio in montagna: il milanese che spende un milione per una casa in Badia, non vi rinuncerà per qualche centinaio di euro in più di Imu. Magari sarà tentato di vendere il bolzanino con la casa in montagna a pochi chilometri dalla città».Alzare le aliquote, chiedono i sindacati, che hanno avuto un incontro con il Consorzio dei Comuni. SOTTO BOLZANO CORSO ITALIA
NEL VIDEO BELLE IMMAGINI DI BOLZANO E DEL TRENTINO ALTO ADIGE
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RICERCHE WEB gennaio 2013 BY PICINALI FOTO SOTTO NOTTURNO BOLZANO MERCATINI DI NATALE
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