Immobiliare; Il mercato langue, banche , sgr, fondi tutti aspettano una ripresa

In soli sei mesi da inizio anno Bologna e Napoli sono scese del 5 per cento, Venezia e Palermo dell'8 - mutui e prestiti fondiari ridotti al lumicino dal terrore delle banche di esporsi a lungo termine nel settore immobiliare, dove chi ha delle pendenze oggi trema. Il mattone, fino a ieri assioma di solidità che non tradisce, si sta trasformando in un cappio al collo che rischia di affondare patrimoni illustri e finanzieri rampanti. Ma anche di impoverire le normali famiglie italiane che nel mattone hanno vincolato il 60 per cento della loro ricchezza: chi deve vendere lo fa in tempi biblici e con forti sconti, l'Imu (di cui si avvicina la seconda tranche) spinge ad affittare, ma con rendimenti sempre più scarsi. Mentre chi dà in affitto su larga scala come i fondi o le Sgr (società di gestione del risparmio) rischia ogni giorno di vedersi soffiare gli inquilini dai concorrenti, che promettono loro canoni al ribasso più le spese di trasloco.«Non vedo ripresa prima del 2014», afferma Claudio PancheriNELLA FOTO A SINISTRA, amministratore della società di consulenza immobiliare Raethia, «e per sistemare le operazioni in cui sono coinvolte, le banche dovranno accettare un taglio del 50 per cento del valore finanziato». Gli operatori alla cui porta prima facevano la fila, pronti ad aprire linee di credito senza limite, sono diventati per i banchieri l'incubo più nero. Secondo la Banca d'Italia, sul sistema bancario nazionale gravano oltre cento miliardi di crediti in sofferenza legati al settore. Prelios, Risanamento, il gruppo Ligresti, ma anche l'Acqua Marcia di Francesco Caltagirone Bellavista, padroni delle città e del loro sviluppo fino a ieri, oggi hanno issato bandiera bianca.Se i prestiti non vengono onorati, le banche sono pronte a tutto per non sobbarcarsi la gestione. Ecco perché sono nati e continuano a nascere parecchi fondi immobiliari che li prendono in carico con l'obiettivo di valorizzarli. Ma anche qui le cose si mettono male: «Tra il 2013 e il 2014 arriveranno a scadenza 12 fondi "al dettaglio", cioè rivolti ai risparmiatori, per un totale di circa 3,3 miliardi di euro, che corrispondono a oltre 2 milioni di metri quadrati di superficie», avverte Luca Dondi di Nomisma. Per Mario Breglia di Scenari Immobiliari, se si allunga lo sguardo fino al 2017 sul mercato potrebbero arrivare, dai fondi in scadenza, ben 5,1 miliardi di immobili. I venditori dovranno sudare sette camicie per piazzare la merce. Non a caso, il fondo Alpha, controllato da IdeaFimit, ha appena prorogato la sua durata fino al 2030.
L'unico player che si è dichiarato compratore di immobili sono le Generali. Il colosso triestino delle polizze ha un patrimonio di circa 28 miliardi di euro in mattoni e ha già annunciato che crescerà e potrà arrivare fino a quota 36 miliardi. Peccato che gli investimenti saranno fatti in Francia e Germania. Perché da noi, secondo Generali, mancano sia gli immobili che i potenziali inquilini in grado di far guadagnare dal 5 per cento in su con gli affitti.Prelios, la holding immobiliare di Marco Tronchetti NELLA FOTO A SINISTRA Provera è affogata da 500 milioni di debiti che le costano 49 milioni l'anno di interessi, contro i 20 di incassi dall'attività. E gli 80 veicoli sottostanti posseggono, è vero, 9 miliardi di patrimonio, ma gravati da oltre 5 miliardi di debiti. Per evitare il crac servono soldi freschi. Lazard, per conto della Camfin, sta cercando un investitore industrial-finanziario, e la rosa si è ristretta a due: la cordata formata dall'immobiliarista Massimo Caputi NELLA FOTO A DESTRA e dalla famiglia Merloni che propone di entrare con un aumento di capitale, e il gruppo americano Fortress (che gestisce in Italia la dote di 24 miliardi di npl, non performing loans, di Intesa Sanpaolo), che si è fatto avanti con l'idea di fondere la sua attività in Prelios.Il consiglio di amministrazione della società del 28 agosto, che ha approvato i conti dei primi sei mesi, chiusi con una perdita di 125,7 milioni di euro (frutto soprattutto della svalutazioni del portafoglio immobiliare e di quello dei crediti in sofferenza), ha ufficializzato l'interesse dei due gruppi interessati a salire a bordo. Entro novembre, avendo le perdite superato un terzo del capitale sociale, Prelios dovrà convocare un'assemblea per decidere una riduzione del capitale. Se le offerte di Caputi-Merloni e Fortress arriveranno prima di novembre, l'assemblea potrebbe decidere invece un irrobustimento del capitale a carico del pretendente presceltoNon va meglio a Risanamento, inchiodata sul sogno che non si realizza, quello dell'avveniristico quartiere di Santa Giulia, immaginato dall'ex big del mattone meneghino, Luigi Zunino. Guidata oggi da Claudio Calabi, è di fatto commissariata dalle banche creditrici (Intesa, Mps, Unicredit, Bpm, Banco Popolare). Sul progetto Santa Giulia s'è fatta sotto la Hines di Manfredi Catella, capo per l'Italia del gigante americano. Il titolo s'è impennato in Borsa e Hines viene considerato l'unico gruppo in grado di rimettere in carreggiata l'operazione, anche se in parecchi anni. Ma molti esperti pensano che non sarà una facile cavalcata: Hines vuole la moratoria su debiti e interessi fino al 2014.
C'è poi la partita delle cospicue attività immobiliari - a Milano ma anche a Roma - dell'ex impero di Salvatore Ligresti, su cui ormai l'ultima parola spetta al magistrato che gestisce la bancarotta. Anche qui Catella ha fatto una avance per rilevare beni per 300/400 milioni, ma il curatore fallimentare gli ha detto "niet" e si prevede difficile per le banche più esposte come Mediobanca e Unicredit recuperare i finanziamenti elargiti all'ingegnere siciliano a piene mani in passato. Stesso film per l'Acqua Marcia, il gruppo costruito da Francesco Caltagirone Bellavista mettendo insieme realtà diversissime ma tutte assai appetibili: dai grandi alberghi come il Molino Stucky a Venezia e Villa Igiea a Palermo, allo sviluppo dei porti. Lui è stato bloccato da un'inchiesta giudiziaria che lo ha portato in carcere, la società è oberata di debiti, e nonostante un patrimonio da 2 miliardi ha ricavi sui 200 milioni e perdite del triplo.
In questo disastroso panorama si affaccia un nuovo venditore, lo Stato. Con quali chance? Il ministro dell'Economia Vittorio Grilli mette in vendita il mattone pubblico con l'intenzione - piuttosto ambiziosa - di incassare diversi miliardi l'anno. Il veicolo sarà una Sgr pubblica che darà vita a dei fondi che proporranno in vendita quote anche agli investitori esteri. .tratto da espresso.it DEL 5 settembre 2012