Intelligenza Finanziaria: comprare casa o vivere in affitto?

Si conclude con questo post la disanima delle questioni controverse del pensiero di Robert Kiyosaki iniziata con lo scorso articolo (clicca qua per leggerlo), ed in particolare l’idea che acquistare un immobile per viverci sia un errore grave da non commettere mai in quanto, secondo lo stesso autore americano, “la propria abitazione è un passivo e non un attivo”.

Quando molti anni fa lessi per la prima volta “Padre Ricco Padre Povero” personalmente trovai questa idea un pò contro-intuitiva, il che naturalmente non significa che a prescindere la ritenessi sbagliata anche considerando la veemenza con cui Kiyosaki la spinge in tutti i suoi libri ed il fatto che altri formatori italiani specializzati in in investimenti immobiliari l’abbiano ripresa pari pari.

Sono certamente d’accordo sul fatto che sia corretto ritenere la propria abitazione “un passivo e non un attivo” dal punto di vista della generazione del cash flow (per chi ha partecipato al mio corso INTELLIGENZA FINANZIARIA – prossima edizione a Milano i prossimi 21-22 giugno 2013 – la distinzione è quella tra “Fabbrica del Debito” e “Fabbrica della Ricchezza”) e questo nonostante gli italiani siano tra i più grandi estimatori mondiali della casa di proprietà con una percentuale tra il 70 e l’80% delle famiglie proprietarie dell’immobile in cui risiedono.

In effetti, molto per questo aspetto culturale e altrettanto per una carenza di educazione finanziaria, da noi è abbastanza diffusa l’idea che “il mattone sia l’investimento più sicuro” e che “con gli immobili ci si guadagna sempre” ma ciò esclude dal ragionamento il potere erosivo dell’inflazione e parte anche dal presupposto che si fanno i calcoli sul prezzo di acquisto “da rogito” e non sul prezzo effettivo pagato inclusi gli interessi dei mutui. Approfondendo l’analisi tramite questi due fattori si scopre facilmente come la convenienza dell’investimento immobiliare sulla prima casa sia decisamente inferiore rispetto a quanto viene istintivamente percepito. La stessa idea del fatto che “i soldi spesi in affitto sono persi mentre quelli per il mutuo almeno ti rimangono” è ovviamente corretta solo parzialmente in quanto, come abbastanza noto un pò a tutti, ogni rata di mutuo è composta solo da una parte di rimborso capitale mentre la restante è composta da interessi bancari che diventano anch’essi per l’appunto a fondo perduto.

E allora? Ha quindi ragione Robert Kiyosaki nel definire un errore acquistare la propria casa di proprietà?

Dopo averci ragionato per anni e aver approfondito la questione con diversi investitori immobiliari e seguaci delle teorie di Kiyosaki, la mia posizione è che, messa nei termini in cui la mette l’autore americano ossia senza articolare molto il suo ragionamento, questa idea sia sbagliata e che valga solo per pochissime persone mentre non solo non è un errore ma può addirittura essere un’ottima cosa per molte famiglie.

Le basi del mio distinguo sono due: psicologico/emotiva e finanziaria.

Dal primo punto di vista credo sia importante chiedersi quale sia lo scopo ultimo del possedere denaro e la mia risposta a questa domanda, senza scendere nel tecnico, è che non serva ad altro se non a dare solidità e qualità alla vita delle persone. In tal senso, per molte persone ed in particolare per le famiglie italiane possedere una casa di proprietà acquisisce profondi significati psicologici associati all’idea della solidità della famiglia, della stabilità finanziaria, della possibilità di costruire il proprio nido e curarlo nel tempo mentre vivere in affitto viene spesso associato a sentimenti di precarietà e provvisorietà tanto che i criteri con cui si arreda, si fa manutenzione o si modifica la propria abitazione differiscono molto a seconda che si parli di un immobile di proprietà o in locazione.

Se quindi ritengo importante considerare le motivazioni psicologiche almeno di pari dignità rispetto a quelle finanziarie, l’errore di valutazione che commettono Kiyosaki e tutti i suoi seguaci credo sia rilevante anche rispetto al secondo ambito in cui cercano di applicare o suggerire a tutti una ricetta assolutamente valida per alcuni (lo stesso Kiyosaki in primis) ma inutile o persino nociva per altri!

Il punto di Robert Kiyosaki per cui “comprare casa sia un errore” nasce infatti dalla necessità di tenere libera la propria capacità di fare debiti con le banche per poterla utilizzare al fine di acquistare altri

immobili da mettere a reddito o su cui fare attività di compravendita. In poche parole, la loro prospettiva è quella dell’imprenditore e dello speculatore immobiliare statunitense dove oltretutto (lo dicevamo nello scorso articolo) le regole del mercato sono assai diverse dalle nostre e non è raro che il costo di un affitto copra ampiamente quello del mutuo sottostante allo stesso immobile tanto che si riesce a usare il debito per comprare la casa e con la locazione conseguente non solo si copre la rata del debito ma si consegue anche un utile con cui replicare più volte lo stesso giochino.

Aldilà della diversità del mercato immobiliare italiano, il punto di discussione è però dato dal fatto che l’investimento in immobili professionistico non è per tutti così come qualsiasi altra forma di investimento effettuato utilizzando la leva del debito che va considerato come la forma più avanzata tra le varie possibilità percorribili e che ha senso rimanga quindi appannaggio esclusivo di chi ha i più alti livellio di preparazione e intelligenza finanziaria pena la pressochè certezza di combinare disastri.

A tutti gli effetti occorre quindi chiedersi: “Se non investo sulla mia casa di proprietà, come impiegherò il mio denaro?”

Per la mia esperienza come coach finanziario, chi non ha fatto formazione finanziaria (tristemente la maggioranza delle persone) non solo non ha una risposta chiara e precisa a questa domanda ma spesso affida il proprio risparmio incautamente alle banche senza capire nemmeno in cosa sta investendo o, peggio ancora, non capitalizza alcuna forma di risparmio in quanto portata istintivamente a spendere tutta la liquidità di cui dispone.

Se quindi ha senso considerare la propria abitazione di proprietà come denaro essenzialmente impegnato per uno scopo di beneficio più che finanziario, per molte persone la casa rappresenta comunque la pressochè unica occasione di capitalizzare e conservare una parte dei propri sforzi lavorativi anche nella prospettiva di lasciare in eredità ai propri figli qualcosa di tangibile ed in quest’ottica, ragionando dalla mia prospettiva di coach ed educatore finanziario, non mi sembra affatto una pratica da demonizzare.

Per chi invece investe su più fronti diversificando con criterio i propri asset ma senza muoversi in campo immobiliare, avere una parte di capitali impegnati nell’abitazione di proprietà significa comunque vincolarli su asset non cartacei e quindi logicamente più solidi quanto a rischi di perdita in caso di default del sistema finanziario, ipotesi quest’ultima non così probabile ma nemmeno da escludere nell’ambito dei travagli delle economie mondiali che stiamo vivendo in questi ultimi anni. Questo tipo di logica di investimento che va ritenuta quindi essenzialmente “difensiva” più che speculativa è a mio parere più valido nel nostro paese che altrove visto come i prezzi degli immobili abbiano in questo ultimo lustro sostanzialmente tenuto a fronte dei crolli ingenti verificatosi in altre nazioni come gli USA e la Spagna.

Lascia un commento all’articolo esprimendo la tua opinione in merito a quanto qui discusso, il confronto di idee rimane come sempre una delle possibilità migliori per elaborare le distinzioni più sottili sui vari argomenti.

Roberto Pesce