INTERVISTA a Emanuele Caniggia

Manuele Caniggia, fondatore di Abaco Servizi (ceduta a Gabetti) considerato uno dei personaggi emergenti del real estate Italiano.

Qual è il valore aggiunto di Innovation Re?
Sostanzialmente è nella profonda conoscenza del mercato italiano, che ci deriva da diversi anni di intensa esperienza, maturata in tutti i principali deal degli ultimi 12 anni. Il nostro team, che ho ora ricostruito in Ire, ha seguito con Abaco tutte le più grandi operazioni immobiliari italiane, da Unim a Rcs, da Capitalia a Ras alla costituzione dei principali fondi immobiliari.

Di che fatturato stiamo parlando per Ire?
Ire deriva dall’ex First Atlantic real estate, che ho rilevato insieme a Dea Capital e a cui ho cambiato nome. Poi a dicembre 2012 abbiamo comprato Ingenium real estate: il fatturato 2012 è di 9 milioni di euro, ma non sconta le operazioni straordinarie. Chiaramente l’acquisto di Ingenium porterà un incremento del fatturato già da quest’anno, nel quale peraltro intendiamo portare a termine un fitto programma di acquisizioni, oltre a un’espansione della gamma di servizi.

A chi fa capo Ire?
È partecipata in maggioranza dal Gruppo Dea Capital e, per una quota di minoranza, dal sottoscritto.

A che punto siamo in Italia sul fronte dei servizi immobiliari?
In Italia abbiamo in realtà semplicemente apportato modelli esteri, adattandoli al nostro mercato. Oggi siamo a un punto di maturità per cui ci possiamo permettere di creare modelli nostri, che più soddisfino le esigenze del mercato italiano, del territorio e delle nostre città.

In cosa si è innovato in Italia?
Si è innovato molto, basti pensare che 20 anni fa non si sapeva cosa fosse il facility management e il property management era chiamato amministrazione di condomini, non c’erano sistemi informatici e così via.

E Ire cosa intende innovare?
C’è molto da fare. Intanto cominciando ad osservare gli altri Paesi, e non solo quelli anglosassoni.

E quali allora?
Per esempio l’Australia. Abbiamo istituito al nostro interno una sorta di "pensatoio" dove abbiamo preso persone esterne al mercato immobiliare, proprio perchè non siano influenzati da tutte le procedure adottate in questi anni. Lo scopo è proprio quello di andare in giro per il mondo a verificare cosa si fa all’estero e cosa sarebbe applicabile in Italia. Con l’obiettivo di lanciare dei progetti-pilota.

Il 70% del portafoglio gestito è dei fondi di Idea Fimit, la quale fa capo a Dea Capital, vostro socio di maggioranza. La crescita sarà dunque legata al gruppo Dea Capital?
No, non siamo una società captive e il nostro obiettivo è confrontarci con il mercato, non con noi stessi. In due anni vogliamo portare il peso di Idea Fimit sotto il 50%.

Lei ha fondato Abaco Servizi, poi ceduta al gruppo Gabetti: cosa porta con sè di questa esperienza e cosa oggi non rifarebbe?
Abaco Servizi è stata un’esperienza bellissima, anche in termini della ricerca di indipendenza rispetto a tutto il mercato. Anche l’esperienza manageriale che ho fatto all’interno di Gabetti è stata positiva, perchè mi ha consentito di confrontarmi con meccanismi e procedure tipiche di una società quotata. Rifarei tutto quello che ho fatto.

I servizi immobiliari sono per definizione "di parte": come si confronta questa attività con la sempre maggiore esigenza di trasparenza del mercato immobiliare?
In realtà tutti i servizi sono di parte e stare da una parte del tavolo non significa essere poco trasparenti, ma curare gli interessi del proprio cliente. Un concetto a cui va aggiunto il puntuale rispetto della correttezza e della professionalità. Anche gli avvocati stanno da una parte o dall’altra, ma non per questo non sono trasparenti.

Ma per esempio in una valutazione non c’è la concreta tentazione di tirare acqua al mulino del cliente che paga?

Questo rientrerebbe nelle more della frode.

Che cos’è l’etica nel settore dei servizi immobiliari?
Nei servizi, come in tutto, è sinonimo di correttezza nei rapporti. Significa anche fare le cose che servono e nel modo giusto.

E l’attenzione alla sostenibilità?
Io non la chiamo etica. È, di base, buon senso. Costruire in modo ecosostenibile significa fare palazzi che non siano energivori: ma non lo faccio per etica, lo faccio perchè porta un risparmio nella conduzione dell’immobile.

Finanza e società giusta: come possono contribuire i fondi immobiliari, nell’ambito delle valorizzazioni pubbliche, per creare una società adeguata ai bisogni?
Nella domanda c’è già la risposta. È evidente che la valorizzazione degli immobili pubblici non può essere legata solamente a fare cassa, occorre tenere presenti i principi che consentano ai cittadini di fare una vita più normale e più giusta. Nel 2013 non possiamo più assistere alla gente che occupa i palazzi perchè non ha la casa, con tutti gli immobili da riqualificare che ci sono. Dal punto di vista dei fondi va studiata una commistione di interessi che trovi una via di mezzo tra il mero reddito e lo scopo dello Stato, che non dovrebbe essere solo quello di fare cassa. Anche se oggi si percepisce quasi esclusivamente questo scopo, come se non avessimo una società con 4,5 milioni di poveri.

Valutazioni, un settore in cui sono operativi dai 15mila ai 30mila professionisti, a seconda di come si contano: come si può garantire la professionalità in un settore così delicato per il sistema?
Qui bisogna capire chi è il colpevole. Se le banche selezionano il provider che fa le perizie sui mutui al massimo ribasso e si aggiudicano le gare a 110 euro a perizia, come si può pensare che quella perizia venga eseguita con professionalità? Se non si paga il giusto, è facile incorrere in un problema "dopo". E finchè il mercato fa il più 30% all’anno non se ne accorge nessuno, ma quando inizia la discesa parte la caccia al colpevole.

Le valutazioni immobiliari flessibili e ottimistiche degli anni del boom hanno reso vulnerabile il settore oggi. Lei si sente responsabile?
Le valutazioni tecnicamente sono fatte partendo da alcune ipotesi, che sono quelle sui mercati attuali e sul mercato prevedibile. È chiaro che se l’andamento ex post non segue le ipotesi iniziali, le valutazioni possono non essere corrette. Perciò io non credo ci siano state valutazioni "flessibili e ottimistiche", salvo i casi di frode o dolo. Piuttosto l’inversione di mercato non era stata considerata nelle ipotesi di valutazione. Personalmente, con le mie società, non ho mai avuto problemi di contestazioni. E decisamente non mi sento responsabile.

E oggi come si fanno queste valutazioni?
Probabilmente siamo andati dall’altra parte: c’è troppa prudenza, continuando a proiettare le difficoltà attuali nel futuro.

Oggi si vede un mercato immobiliare sempre più fatto dalle banche e sempre meno dagli immobiliaristi. È d’accordo?
Le banche sono le più grandi società immobiliari italiane. Detto questo, non mi sembra che oggi siano più presenti che in passato, il problema è che si stanno improvvisando sul fronte della gestione di tali immobili, anzichè delegare a chi sa fare questo mestiere.

Restando in tema di banche, il 2013 sarà l’anno della gestione dei non performing loans: le valutazioni in questo campo sono corrette?
È difficile generalizzare. Sicuramente andrebbero attualizzate, non solo perchè sono cambiati i valori ma perchè, per esempio, se si trattava di un capannone con un’attività e oggi quel capannone è vuoto, non vale praticamente più niente. Viceversa un edificio nel centro di Milano probabilmente non si scosta di molto.

L’ultima cifra sui Npls italiani è di 26 miliardi, le sembra verosimile?
È ottimistica.

A quando la ripresa del mercato immobiliare italiano?

Già sappiamo che le svalutazioni che ci sono state in altri mercati da noi non si sono viste, a discapito del numero di transazioni. Detto questo, guardando all’andamento dell’economia reale, non credo che vedremo una ripresa prima di due anni.

È ottimista o pessimista?
Non sono pessimista di natura.

È contento del lavoro che fa?
Sono sicuramente contento e mi considero una persona fortunata perchè faccio ciò che mi piace.

Quanto contano in Italia le conoscenze e le pubbliche relazioni e quanto la professionalità?
Se per conoscenze e pubbliche relazioni si intende metterci la faccia su quello che si fa, questo conta molto, dando per assodato che la professionalità sia di altissimo livello. Se si intende per conoscenze favoritismi o simili, spero davvero che sia un mondo in dismissione.

Licenzia o assume?
Assumo.

Nella sua società ci sono più donne o più uomini?
Non li ho mai contati, credo paritetici. Ma le donne hanno molto più metodo.

Quanto conta il lato umano nella scelta dei collaboratori: più o meno del 50%?
Esattamente quanto la preparazione professionale.

Nel lavoro le è capitato di perdere?
Sì: si vince, si perde. Come in tutto. L’importante è imparare.

Un messaggio in una bottiglia per gli operatori dell’immobiliare italiano, in gran parte pessimisti: cosa ci scriverebbe?
Che non bisogna aspettare che ritorni il mercato del passato: sono cambiate le regole, gli interlocutori, le condizioni. Bisogna adeguarsi.
da sole240re.it maggio 2013