Investimenti immobiliari a Montreal – Parte Terza

Salve a tutti,

In questi giorni sono rientrato in Italia per le feste ma poichè sono colpito dal jetlag in maniera veramente indegna, ne approfitto per completare il breve excursus su come fare investimenti immobiliari qui in Canada.

Abbiamo già parlato delle visite immobiliari, delle offerte e dei formalismi bancari. Oggi parleremo finalmente della finalizzazione dell’affare.

Innanzitutto una importante distinzione. Ciò che scrivo ha validità esclusivamente in Québec: il notaio infatti è una figura che non esiste nelle altre province del Canada. Non escludo che le regole nelle altre province siano simili, ma di certo non sono uguali, quindi non applicatele automaticamente a tutto il Paese!

Parliamo quindi del notaio. Come acquirenti, è d’uso che poichè le spese notarili saranno a nostro carico, saremo noi a scegliere il nostro notaio di fiducia. A carico del venditore invece saranno le spese riguardanti la mediazione immobiliare (che può oscillare, in totale, tra lo 0.5% e il 5% del valore dell’immobile, tipicamente è il 2-3%).

Su consiglio del mio sfavillante agente ho optato per una simpatica notaia di origine italiana che mi ha fatto anche un ottimo prezzo. Aspettatevi di spendere come minimo mille dollari di notaio, ma il prezzo esatto dipenderà completamente dal periodo dell’anno. Nonostante questo sembri piuttosto strano, è proprio così: la tariffa varia stagionalmente a seconda di quanto sono “occupati” i notai. Inoltre, a meno di non avere indicazioni precise, la variazione di prezzo tra i vari professionisti è piuttosto trascurabile.

Dal notaio, come acquirenti, ci si presenta con il libretto degli assegni e con l’importo totale del prezzo di acquisto consegnato come assegno certificato o assegno circolare. Spiegherò tra un attimo di che si tratta.

Come venditori invece, si porta il libretto degli assegni, tutte le copie delle chiavi ed eventuali documenti bancari per la contestuale estinzione del mutuo gravante sull’immobile nel caso in cui lo si voglia fare.

Vediamo con ordine che cosa sono tutti questi elementi. Il libretto degli assegni se lo devono portare tutti. Va pagato il notaio e soprattutto lo stesso farà i conti per determinare chi deve a chi quanto. Le tasse di proprietà degli immobili e le tasse scolastiche infatti vengono pagate a Marzo e a Giugno: ne consegue che a seconda del periodo dell’anno in cui si effettua l’acquisto ci si può trovare a dover rimborsare il venditore di una parte delle tasse versate. Sarà il notaio a occuparsi di questi conti presentandovi un prospetto completo di quanto già pagato e di quanti soldi sia necessario versare per equilibrare i conti.

Per il pagamento dell’immobile si possono usare due strumenti, l’assegno certificato e l’assegno circolare. L’assegno certificato è un assegno ordinario su cui la banca impone un timbro che ne certifica la disponibilità di fondi. E’ un mezzo utilizzato in genere da chi ha conti bancari VIP perchè è una operazione che in tal caso non ha costi. Il problema degli assegni certificati è che dopo un po’ di tempo scadono e quindi non sono usati spesso. L’assegno circolare è del tutto identico a quello che abbiamo in Italia: la banca stampa un proprio assegno, diverso da quelli ordinari, che vale quanto prestabilito. Questa operazione è meno costosa della certificazione dell’assegno (se non si ha un conto VIP) e non ha scadenza. Inoltre non ha alcun limite di importo (se vi fate di questi problemi, direi che non avete problemi di soldi, sono limiti molto alti).

Per ultimo, parliamo dell’estinzione contestuale del mutuo, un pericolo enorme che si può correre qui in Canada. In Italia siamo abituati al fatto che quando si ha un mutuo, si può andare in banca in qualsiasi momento e chiuderlo semplicemente versando quanto manca. In Canada NON è così. La stragrande maggioranza dei mutui infatti usa la cosiddetta formula “chiusa”, che ha più vincoli ma ha tassi di interesse molto vantaggiosi (diciamo tra il 3% e il 3,5%). La formula “aperta”, più cara (tassi dal 4,5% in su) è molto poco usata, alcune banche non la offrono neanche.

Nella formula chiusa, vengono dati strumenti per il pagamento accelerato del mutuo, ovvero la possibilità di pagare fino al doppio una qualsiasi rata (anche tutte!) e la possibilità, ogni anno, di pagare il 10% secco del capitale restante. In entrambi i casi tutti i soldi versati in più vanno a ridurre direttamente il debito, quindi tutte le formule addizionali vi portano a risparmiare un bel po’ sugli interessi da versare in futuro.

Se però si vuole estinguere il mutuo, c’è una clausoletta, apparentemente innocente, che cita più o meno così: “penalità per l’estinzione anticipata: 6 mesi”. Che cosa significa?

Significa che la cara banca vi permetterà ovviamente di darle dei soldi per chiudere il mutuo ma prima vi chiederà il pagamento, non solo di alcune penali amministrative, ma anche di 6 mesi di interesse calcolati sull’intero capitale restante. Nonostante i tassi di interesse qui siano alquanto civili, pensateci due volte prima di estinguere un mutuo pagando la penale, si arriva facilmente ad alcune decine di migliaia di dollari!

Una via d’uscita a questa potenziale bastonata c’è: se per caso state estinguendo il mutuo sulla proprietà per comprarne un’altra e non volete cambiare banca, tipicamente l’istituto sarà tranquillamente disposto a non penalizzarvi e “spostare” il mutuo sulla nuova proprietà.

Ora che sappiamo tutto, vediamo un po’ l’incontro col notaio. Non so come sia per voi, ma per me questo momento è sempre stato associato con gente seria, atmosfera formale, pacatezza, silenzio, meticolosa e pedissequa attenzione ai dettagli, penne stilografiche, carta bollata, timbri.

Ovviamente qui siamo in Québec e ci piace divertirci, quindi il notaio non è un momento lugubre. Gli affari si svolgono in non più di mezz’ora, col notaio che vi presentarà alcuni fogli stampati con tutti i prospetti e brevemente leggerà le parti salienti del contratto di vendita (tipicamente due paginette scarne). L’acquirente consegna gli assegni, il notaio li riceve per versarli sul suo conto di garanzia rigorosamente separato dal suo personale e il venditore vi consegna le chiavi.

Un paio di firme, una stretta di mano e finisce così, potete andare a festeggiare nella vostra nuova casa!

E’ stato facile?

Saluti di oggi a tutti gli amici lasciati a Montreal per la natale, a Cake per il Casse-Noisette, tutta SC.BO riunita e, inevitabilmente, i Fonzies <3.