La casa si affitta e poi si riscatta Milano riscopre il modello Fanfani

MILANO Oggi si chiama rent to buy, ma dietro alla formula in inglese rispunta una prassi antica: l’affitto con opzione di riscatto, quella che negli anni Sessanta aveva consentito a migliaia di inquilini degli alloggi Ina di diventare proprietari immobiliari. La formula prevede la sottoscrizione di un contratto di locazione, in genere non superiore ai quattro anni e a canone un po' superiore a quello di mercato, con l'opzione di acquistare poi l'immobile a un prezzo fissato, scontato di tutto il canone pagato fino a quel momento. Insomma, si sta un po' in affitto, poi quando e se si può si compra.Oggi il gran rispolvero della vecchia idea di Amintore Fanfani è dettato da una crisi senza pari: «A Milano ci sono in tutto 26mila alloggi invenduti - spiega Mario Breglia (Scenari Immobiliari) - di cui 2.000 di nuova costruzione che diventano 3.800 considerando l'hinterland. Solo il 50 per cento dell'invenduto viene piazzato in un anno, mentre fino a cinque anni fa nulla rimaneva sul mercato. È ovvio che pur di vendere, in tempi magri, si ricorre a tutto».Sull'altro fronte, quello dell'inquilino, il mutuo è diventato una chimera: le banche hanno chiuso i cassetti e non concedono più del 35 per cento del rapporto rata-reddito: in pratica se la busta paga è di 1.000 euro la banca consentirà di accendere un mutuo massimo di 350 euro. Troppo pochi per chi, magari precario, non ha un capitale iniziale almeno sostanzioso. «Così il rischio credito se lo accolla il costruttore invece che la banca - spiega Domenico de Stefano, presidente del Consiglio notarile di Milano - ma di rischi, attenzione, ne corre anche l’inquilino-acquirente. Se chi vende nel frattempo fallisce, per esempio, o ipoteca l'immobile, l'acquirente rimane senza paracadute. Inoltre il contratto rischia di essere aleatorio perché un’opzione d'acquisto non si può trascrivere nei registri immobiliari. Insomma, tutto funziona se c'è fiducia e onestà reciproca, oltre che un contratto cesellato ad hoc».I Rent to buy si sperimentano soprattutto nella cintura periferica, a Rozzano, Limbiate, Parabiago e San Giuliano, tra le villette a schiera e i piccoli condomini cresciuti come funghi dove un tempo c’erano i campi. Ma l'offerta lievita anche in città: in zona Certosa o Sempione, per esempio, dove un appartamento di 80mq viene proposto in affitto a riscatto a 1000 euro circa. Per una villetta a schiera con giardino in zona Bisceglie invece si parte da un canone di locazione non inferiore a 1.200 euro mensili: «È la salvezza per imprese che altrimenti rischierebbero di fallire», racconta Andrea Saporetti dell’Ufficio studi di Solo Affitti, e se ben congegnata la formula accontenta tutti.Siamo riusciti a vendere quasi un intero condominio a Limbiate - spiega Cristina Mozzanica, dell’Agenzia Immobiliare Abitare in via Lomazzo - ma ora le richieste più numerose arrivano proprio da Milano». E Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it, portale immobiliare leader, lo vede come un fenomeno in crescita: «Al momento a Milano abbiamo sul sito 200 alloggi in offerta con l'opzione di riscatto - precisa Mancini - Sono il 15 per cento in più rispetto a pochi mesi fa, ma questi sono solo quelli dichiarati. Non escludo che chi vuol vendere a tutti i costi poi passi a proporre la locazione con riscatto in una seconda fase, quando di carte da giocare non ne rimangono più».TRATTO DA REPUBBLICMILANOA.IT 21 SETTEMBRE 2012