MILANO 2 LUGLIO 2013 Una volta c'erano i Ligresti e i Cabassi. L'Ingegnere, il Sabiunàt, soprannomi che già da soli raccontavano un mondo del mattone nelle mani di proprietari-costruttori. Oggi ci sono i fondi americani come Hines, sovrani come quello del Qatar, italiani come Idea-Fimit, le assicurazioni Generali e Allianz azioniste di Citylife, Risanamento in mano alle banche e così via. La metropoli immobiliare che riscrive la geografia e lo skyline, che attende l'Expo e moltiplica i cantieri oggi è finanza, industria che ha separato la filiera fra chi possiede, vende e costruisce, istituti di credito che finanziano progetti e talvolta ne diventano anche i «padroni»
CITYLIFE - Prospettive che si orientano intorno all'Expo fra auspici e timori, e che guardano a una metropoli che sta dimostrando vitalità europea nonostante l'11% degli uffici in città sia sfitto, quota che sale al 30% nell'hinterland e al 40% in periferia, e un terzo degli spazi vuoti non risulti più idoneo alla funzione «direzionale». Fra i cantieri centrali destinati al maggior impatto sulla città c'è Citylife. Anche in questo caso si è consumato un passaggio storico nel luglio di due anni fa quando Salvatore Ligresti, che molto aveva puntato su quell'impresa, getta la spugna, vende a Generali ed esce appunto da Citylife, la società titolare del progetto di riqualificazione dell'area dove sorgeva il polo fieristico milanese. Il Leone di Trieste sale dunque quasi al 67% del capitale e la parte restante è detenuta da Allianz.nella foto sotto city life
LE SUPERTORRI - A Milano è il cantiere delle tre supertorri progettate dagli archistar Arata Isozaki, Daniel Libeskind e Zaha Hadid, confermate nei giorni scorsi. Generali con ogni probabilità trasferirà il quartier generale milanese e gli uffici nel grattacielo «Storto» di Hadid, Allianz farà lo stesso nella torre Isozaki, la più alta di Milano. Gli investimenti previsti sono pari a oltre 2 miliardi, finanziati per due terzi dalle banche: Intesa Sanpaolo, Unicredit, Bpm, Crédit Agricole, Mediobanca e Hypotekenbank. È previsto che l'area, destinata nei piani ad abitazioni per 164 mila metri quadri, uffici per oltre 100 mila, shopping e servizi per 20 mila e il terzo parco pubblico della città (168 mila metri quadri), ospiti 10 mila residenti e 4.500 persone che (soprattutto attraverso la linea che avrà fermata al centro dell'area) affluiscano ogni giorno per lavoro. Le prime 400 abitazioni, secondo l'operatore, saranno consegnate a settembre. È stata poi accordata una variante con maggiore flessibilità nelle tempistiche con la possibilità di costruire la parte residenziale nei pressi del Vigorelli entro il 2023. Il costo medio delle abitazioni, sempre secondo l'operatore, è compreso fra 6 mila e 8.500 euro al metro quadro con punte fino a 12 mila.
NUOVO SKYLINE - Altro progetto destinato a cambiare lo skyline cittadino è quello Porta Nuova-Garibaldi-Isola, gestito da Hines Italia, controllata dal colosso americano Hines con una partecipazione dell'imprenditore Manfredi Catella, amministratore delegato della società. Il progetto, dal quale sempre Ligresti è uscito a fine 2011 vendendo a Hines, è stato sotto i riflettori delle cronache anche finanziarie per due ragioni: l'ingresso del fondo sovrano del Qatar e la destinazione a Unicredit del grattacielo. Il 18 giugno è stato firmato il closing e Qatar holding è diventato investitore diretto al 40% nei tre fondi di investimento immobiliare di Porta Nuova, sottoscrivendo quote di nuova emissione, mentre il restante 60% resta agli attuali sponsor. Unicredit ha trasferito lì il quartier generale in febbraio e oggi oltre la metà della parte destinata a uffici dell'area è locata. Il calendario dei lavori prevede diverse fasi: la prima di Porta Nuova Garibaldi è quasi completata, la seconda sarà ultimata per l'Expo mentre la parte Porta Nuova Varesine e Isola sarà realizzata nel 2014. Anche qui è previsto un parco di 90 mila metri quadri e anche qui l'investimento stimato è di circa 2 miliardi, per l'80% finanziato da banche (quota destinata a scendere al 60% con l'ingresso del fondo sovrano). Il prezzo al metro quadro medio del venduto della parte residenziale (400 abitazioni in tutto) secondo l'operatore, si colloca in una media di 9 mila euro al metro quadro.
SANTA GIULIA - E poi c'è Santa Giulia di proprietà di Risanamento. Altra storia travagliata, altro capitolo di un tramonto. Luigi Zunino l'ha coperto di 3 miliardi di debiti, la Procura di Milano ha chiesto il fallimento ma alla fine il Tribunale ha detto sì all'accordo con le banche creditrici (Intesa, Unicredit, Montepaschi, Banco Popolare e Bpm) che sono diventate le azioniste principali della società, mentre una minoranza del 25% è rimasta alle holding in liquidazione dello stesso Zunino. Che ora ambirebbe a un'Opa, finanziata a debito. Nelle scorse settimane dopo i lavori di bonifica è stata dissequestrata l'area di Santa Giulia Sud. In questa parte è stata realizzata l'edilizia convenzionata, mentre vanno completati i palazzi Sky. Per la terza torre Sky i lavori dovrebbero partire entro l'estate e l'investimento si aggira sui 50 milioni. Per l'Nh hotel ci vorranno circa 24 mesi e risorse per altri 50 milioni. Per l'area Nord ex Montedison deve essere presentato un progetto definitivo, in base al quale verrà messa a punto la bonifica. Poi potranno essere avviati gare d'appalto e lavori. Per questa parte Risanamento sta trattando in esclusiva con Idea Fimit ma per il momento un accordo ancora non c'è. Il progetto originale dell'archistar Norman Foster è stato ampiamente rivisitato.
Si può andare avanti con Beni Stabili. Società che in passato è stata di Bankitalia, Bastogi, Romagnoli, istituti di credito e oggi fa capo a Leonardo Del Vecchio, patron di Luxottica. I principali cantieri sono le tre torri Garibaldi (investimento: 270 milioni) e Via Ripamonti (lavori da settembre 2013 a dicembre 2019), con un impegno di 490 milioni, il cantiere comprende il perimetro Via Ripamonti, Università Bocconi e Stazione di Porta Romana, con riqualificazione di un'area industriale attraverso uffici e «light industry» per circa 100 mila metri quadri. Beni Stabili ha emesso un bond convertibile da 225 milioni e la componente di debito bancario è scesa al 51%. Quasi la totalità dell'offerta è business.
PORTA VITTORIA - Infine c'è Porta Vittoria (Danilo Coppola): nell'area della ex stazione si lavora a residenze, un centro commerciale, un albergo, uffici per una superficie complessiva di 142 mila metri quadri. Parte commerciale esclusa, è stata decisa la vendita in blocco. L'iniziativa, (che l'operatore valuta in 600 milioni), è finanziata per oltre 200 dalle banche, principalmente Banco Popolare, e i lavori dovrebbero essere conclusi nel giugno 2014. Fra investimenti, progetti, archistar, skyline c'è la città che cambia. Fra prospettive e spazi vuoti. Fondamentale, in tutto questo, è la condivisione fra le parti privata e pubblica. Che si traduce spesso in un negoziato fra i «padroni» del mattone e l'amministrazione che deve salvaguardare le esigenze dei vari «stakeholder», a cominciare dai cittadini. Secondo il vicesindaco con delega all'Urbanistica, Ada Lucia De Cesaris, «in questo periodo la regia pubblica acquista maggiore importanza. Negli interventi le opere di urbanizzazione e quelle pubbliche devono avere la precedenza nella realizzazione. Solo così ci può essere la garanzia della conclusione con l'idoneità rispetto al contesto e l'appetibilità del mercato». sotto MILANO IMMAGINE DI UNA CITTA' CHE CAMBIA
RIQUALIFICARE IL PATRIMONIO - Un modo forse un po' tecnico per dire che nella metropoli che riscrive se stessa, anche il mercato dipende dalla vivibilità che può essere assicurata dall'esistenza di spazi pubblici adeguati. E poi c'è un appello: «Gli operatori si dedichino anche al recupero e alla riqualificazione del patrimonio esistente. Solo in questo modo è possibile rimettere in moto il mercato, curando la bolla esplosa qualche anno fa». Una bolla che anche osservatori specializzati come Nomisma o Scenari immobiliari ritengono al momento superata da cenni di ripresa. Ma che tuttavia può ripresentarsi. L'asimmetria fra domanda e offerta è un fatto che, soprattutto se si esagerano aspettative e si mitizzano traguardi, può diventare un grande problema in poco tempo.Tratto da corriere Milano.it di Sergio Bocconi 2 Luglio 2013
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