Per capire il dibattito sul nuovo Schema di Convenzione per i Piani di Zona

L’area del Piano di Zona Cerquette bis, zona La Storta

Oggi,  1 aprile, si è tenuta  la Commissione Urbanistica sul nuovo Schema di Convenzione relativo ai Piani di Zona, che, secondo quanto  riportato dalle cronache(1),  avrebbe  creato una frattura tra l’Assessorato alla Trasformazione Urbana, da un lato, e alcune categorie di settore come Acer e ConfCooperative dall’altro.  Nel corso della Commissione sono intervenuti  numerosi rappresentanti delle Associazioni di categoria, a cui l’Assessore Caudo  ha fornito dati e risposte (a breve saranno caricati i video degli interventi). Entrambe le parti hanno manifestato la disponibilità a   far ripartire il confronto. Come cittadini auspichiamo che la questione venga affrontata cercando le soluzioni migliori per la città, senza  strumentalizzaioni politiche, da qualunque parte provengano.

E i punti di disaccordo degli operatori, a cui Carteinregola ha chiesto di descrivere le criticità del nuovo Schema dal loro punto di vista, sembrano concentrarsi fondamentalmente su due aspetti: i tempi di approvazione del nuovo Schema e la soppressione  di una percentuale del 15% che veniva riconosciuta ai consorzi  per i costi tecnici della realizzazione delle “opere a scomputo”.

Ma noi pensiamo che esistano  altre divergenze che riguardano fondamentalmente le garanzie per la realizzazione delle  opere primarie e secondarie, e la restituzione al Comune dei  “ribassi” degli appalti. E che qualcosa “non funzioni” negli schemi finora adottati lo si può toccare con mano,  andando a vedere le tante situazioni dove le  “opere a scomputo”,  i servizi per i cittadini,  non sono mai state realizzate…

Abbiamo quindi inviato alcune domande all’assessore Caudo per chiarire le varie  posizioni, che  si sono anche confrontate anche oggi in sede di commissione urbanistica.

Come è abitudine di Carteinregola, prima di entrare nel merito, raccogliamo e mettiamo a disposizione di tutti i materiali sull’argomento, per rendere più chiari  i temi del dibattito e i nodi più controversi:

Cosa sono i Piani di Zona: la Legge 167  del 1962 (“Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree … per l’edilizia economica e popolare“),  introduce in Italia i cosiddetti “Piani di Edilizia Economica Popolare” (PEEP)(2). La Legge è poi  radicalmente rinnovata  dalla legge 22 ottobre 1971 n. 865 (3), che all’art.35 elenca cosa  deve prevedere lo Schema di convenzione (4).

Il PEEP  è uno  strumento urbanistico attuativo che  ha lo scopo di reperire ed acquisire le aree da destinare alla costruzione di alloggi a carattere economico e popolare insieme  alle opere ed ai servizi complementari (opere di urbanizzazione primaria, come le fognature, la rete stradale  etc e secondaria, come  scuole, centri sportivi,  parcheggi,  aree a verde pubblico etc).

L’obiettivo è fornire  alloggi a prezzi calmierati, sia in proprietà che in locazione, a soggetti con alcuni requisiti, come  un  reddito che non superi gli 80000 euro annuali per nucleo familiare e non proprietari di alloggio adeguato, residenti  nel Comune di Roma etc.

I Piani di zona sono realizzati su aree  private che possono essere o aree espropriate e rivendute ai “soggetti attuatori” (le imprese o le cooperative che devono realizzarli) oppure aree oggetto di compensazione urbanistica attraverso la concessione  ai proprietari  dei terreni di diritti edificatori  nei suoli interessati dallo stesso  Piano di Zona.

I soggetti attuatori  interessati a realizzare un Piano di Zona partecipano a un bando comunale (5),  che prevede l’assegnazione dei suoli a prezzo calmierato (o in  concessione di diritto di superficie per 99 anni o in piena proprietà) in cambio della realizzazione di alloggi da assegnare in proprietà o in locazione agli aventi dirittto  a prezzi stabiliti ex lege in base ai criteri stabiliti dall’art 35 della legge 865 (4).

Gli attuatori,  imprenditori privati o cooperative, devono corrispondere al Comune una quota destinata alla realizzazione delle opere cosiddette a scomputo -  le opere  di urbanizzazione primaria e secondaria -  che in realtà a Roma è da tempo sostituita dall’assunzione diretta da parte dei soggetti attuatori,  riuniti in consorzio, della realizzione delle opere come stazione appaltante.

I soggetti beneficiari dell’edilizia a canone calmierato sono soggetti a un vincolo di invendibilità per cinque anni dell’immobile e a un vincolo sul prezzo di vendita o sul canone per tutto il periodo della durata della convenzione (6).

Tuttavia questi obblighi di legge  spesso  non sono stati rispettati, sia per quanto riguarda la realizzazione delle opere a scomputo, sia per quanto riguarda i vincoli  sul prezzo di vendita e di locazione, sia per quanto riguarda l’assegnazione degli alloggi agli aventi diritto.

C’è da aggiungere che le localizzazioni dei Piani di Zona spesso sono state individuate senza alcun approfondimento  sulle problematiche del territorio, sia dal punto di vista dei servizi e della mobilità, sia dal punto di vista della situazione idrogoelogica. Gli stessi operatori ormai hanno dichiarato il proprio disinteresse a realizzare edificazioni in alcune località periferiche e non adeguatamente servite che – nella generale crisi edilizia  – resterebbero sicuramente invendute.

Lo Schema vigente, messo a punto dall’ex assessore Corsini (5),  è il frutto della  modifica degli  Schemi  precedenti del 2005  e 2007 (6) , prima con una Delibera di giunta (33/2012), poi con l’approvazione in Assemblea di quella che diventa la Delibera 7/2013  (7). 

Scrive Paolo Gelsomini un anno fa,  nei giorni del presidio di Carteinregola, quando viene messa all’ODG la Delibera 58 (8):

Il nuovo schema di convenzione tiene conto del diverso ed innovato regime di riconoscimento dei diritti edificatori commisurati all’indennità di esproprio secondo il valore venale del bene e delle correalate modalità di calcolo del corrispettivo di assegnazione sia per la concessione in diritto di superficie che per la cessione in diritto di proprietà.

Senza entrare dentro agli schemi delle convenzioni con le relative determinazioni dei corrispettivi di cessione degli alloggi realizzati in regime di edilizia agevolata, corrispettivi parametrati rispetto ai costi di costruzione al mq, occorre verificare attentamente l’esistenza di sufficienti garanzie che vengano realizzate nei tempi e nei modi stabiliti tutte le infrastrutture primarie e secondarie previste dal Piano in conformità con gli standard di piano incrementati dalla manovra di densificazione.(9)

Inoltre occorre verificare, sempre di fronte alla manovra di densificazione,  se sono stati adeguatamente studiati i Piani di Impatto sulla Mobilità non ancora normati ma certamente più volte evocati in Piani ufficiali della mobilità sostenibile.

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(1) Il 29 marzo  Il Tempo annuncia ” Parte l’attacco a Caudo Il Tempo  Acer e ConfCooperative scrivono al Sindaco contro l’immobilismo sull’edilizia sociale che rischia di annullare anni di progetti e finanziamento Roma Today 28 marzo 2014 Urbanistica, una commissione e un consiglio comunale per sbloccare l’edilizia
„Urbanistica, una commissione e un consiglio per “sbloccare l’edilizia”Dopo la lettera di allarme alle istituzioni delle organizzazioni del settore convocata per una Commissione Urbanistica sul tema e annunciata una sessione di Consiglio (> vai all’articolo)

(2) Da Wikipedia, l’enciclopedia libera. Zona 167 Con zona 167 si intende , in Italia, un’area destinata all’edilizia residenziale popolare dal piano regolatore di un comune definita ai sensi della legge n. 167 del 18 aprile 1962: “Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare” La Legge 167  del 1962 (“Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree … per l’edilizia economica e popolare“), che  introduce in Italia i cosiddetti “Piani di Edilizia Economica Popolare” (PEEP), e viene emanata con lo scopo fondamentale  di fornire all’ente pubblico gli strumenti concreti per programmare gli interventi nel settore della casa, e per incidere tramite questi sull’assetto del territorio urbano contrastando la speculazione fondiaria e indirizzando lo sviluppo edilizio all’edilizia economica e popolareconvenzionata”)^[2].( > vai alla pagina http://it.wikipedia.org/wiki/Zona_167)

LEGGE 18 aprile 1962, n. 167 Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree … per l’edilizia economica e popolare Modificata ed integrata dalle leggi 21 luglio 1965, n. 904 e 22 ottobre 1971, n. 865

Strumenti Urbanistici Piani di Zona per l’Edilizia economica e popolarehttp://www.itimarconi.ct.it/sezioni/didatticaonline/edile/Tecnologia%20delle%20costruzioni/Strumenti%20urbanistici/Strumenti%20Urbanistici%20-%20PEEP.htm

(3)LEGGE 22 ottobre 1971, n. 865 Programmi e coordinamento dell’edilizia residenziale pubblica; norme sulla espropriazione per pubblica utilita’; modifiche ed integrazioni alle leggi 17 agosto 1942, n. 1150; 18 aprile 1962, n. 167; 29 settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa per interventi straordinari nel settore dell’edilizia residenziale, agevolata e convenzionata. (GU n.276 del 30-10-1971 )

(4) Art. 35. Le disposizioni dell’articolo 10 della legge 18 aprile 1962, n. 167, sono sostituite dalle norme di cui al presente articolo.

Le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, sono espropriate dai comuni o dai loro consorzi. Le aree di cui al precedente comma, salvo quelle cedute in proprieta’ ai sensi dell’undicesimo comma del presente articolo, vanno a far parte del patrimonio indisponibile del comune o del consorzio. Su tali aree il comune o il consorzio concede il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico e popolare e dei relativi servizi urbani e sociali. La concessione del diritto di superficie ad enti pubblici per la realizzazione di impianti e servizi pubblici e a tempo indeterminato; in tutti gli altri casi ha una durata non inferiore ad anni 60 e non superiore ad anni 99. L’istanza per ottenere la concessione e’ diretta al sindaco o al presidente del consorzio. Tra piu’ istanze concorrenti e’ data la preferenza a quelle presentate da enti pubblici istituzionalmente operanti nel settore della edilizia economica e popolare e da cooperative edilizie a proprieta’ indivisa. La concessione e’ deliberata dal consiglio comunale o dall’assemblea del consorzio. Con la stessa delibera viene determinato il contenuto della convenzione da stipularsi, per atto pubblico, da trascriversi presso il competente ufficio dei registri immobiliari, tra l’ente concedente ed il richiedente.

La convenzione deve prevedere:

• a) il corrispettivo della concessione in misura pari al costo di acquisizione delle aree nonche’ al costo delle relative opere di urbanizzazione se gia’ realizzate;
• b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero, qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalita’ del controllo sulla loro esecuzione, nonche’ i criteri e le modalita’ per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi;
• c) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;
• d) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;
• e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonche’ per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita;
• f) le sanzioni a carico del concessionario per l’inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravita’ in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
• g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non puo’ essere superiore a quella prevista nell’atto originario.

Le disposizioni del precedente comma non si applicano quando l’oggetto della concessione sia costituito dalla realizzazione di impianti e servizi pubblici ai sensi del quinto comma del presente articolo. I comuni ed i consorzi possono, nella convenzione, stabilire, a favore degli enti che costruiscono alloggi da dare in locazione, condizioni particolari per quanto riguarda gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione. Le aree di cui al secondo comma del presente articolo, destinate alla costruzione di case economiche e popolari, nei limiti di una quota non inferiore al 20 e non superiore al 40 per cento, in termini volumetrici, di quelle comprese nei piani, sono cedute in proprieta’ a cooperative edilizie ed ai singoli, con preferenza per i proprietari espropriati ai sensi della presente legge, sempre che questi ed i soci delle cooperative abbiano i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni per l’assegnazione di alloggi economici e popolari. Il prezzo di cessione delle aree e’ determinato in misura pari al costo di acquisizione delle aree stesse, nonche’ al costo delle relative opere di urbanizzazione in proporzione al volume edificabile.

Contestualmente all’atto della cessione della proprieta’ dell’area, tra il comune, o il consorzio, e il cessionario, viene stipulata una convenzione per atto pubblico la quale deve prevedere:

• a) gli elementi progettuali degli edifici da costruire e le modalita’ del controllo sulla loro costruzione;
• b) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da costruire;
• c) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici;

d) i casi nei quali l’inosservanza degli obblighi previsti dalla convenzione comporta la risoluzione dell’atto di cessione. I criteri di cui alle lettere e) e g) e le sanzioni di cui alla lettera f) dell’ottavo comma, nonche’ i casi di cui alla lettera d) del precedente comma dovranno essere preventivamente deliberati dal consiglio comunale o dall’assemblea del consorzio e dovranno essere gli stessi per tutte le convenzioni.

L’alloggio costruito su area ceduta in proprieta’ non puo’ essere alienato a nessun titolo, ne’ su di esso puo’ costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di tempo di 10 anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilita’. Decorso tale periodo di tempo, l’alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento puo’ avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per la assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall’ufficio tecnico erariale, tenendo conto dello stato di conservazione della costruzione, del valore dell’area su cui essa insiste, determinati ai sensi del precedente articolo 16 e prescindendo dalla loro localizzazione, nonche’ del costo delle opere di urbanizzazione posto a carico del proprietario. Dopo 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilita’, il proprietario dell’alloggio puo’ trasferirne la proprieta’ a chiunque o costituire su di essa diritto reale di godimento, con l’obbligo di pagamento a favore del comune o consorzio di comuni, che a suo tempo ha ceduto l’area, della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni dell’indice dei prezzi all’ingrosso calcolato dall’Istituto centrale di statistica. Detta differenza e’ valutata dall’ufficio tecnico erariale ed e’ riscossa all’atto della registrazione del contratto dal competente ufficio del registro, che provvede a versarla al comune o consorzio di comuni. La somma e’ destinata all’acquisto di aree per la costruzione di case economiche e popolari. L’alloggio costruito su area ceduta in proprieta’ puo’ essere dato in locazione, sino a che non sia stata pagata a favore del comune o consorzio di comuni la somma di cui al comma precedente, esclusivamente a soggetti aventi i requisiti per l’assegnazione di alloggi economici e popolari, al canone fissato dall’ufficio tecnico erariale secondo i criteri di cui al sedicesimo comma del presente articolo. Il versamento della somma puo’ essere effettuato, decorso il termine di 20 anni, direttamente dal proprietario, al comune o consorzio di comuni, indipendentemente dal trasferimento della proprieta’ dell’alloggio. Gli atti compiuti in violazione delle disposizioni contenute nei quattro precedenti commi sono nulli. Detta nullita’ puo’ essere fatta valere dal comune o da chiunque altro vi abbia interesse e puo’ essere rilevata d’ufficio dal giudice. Chiunque in virtu’ del possesso dei requisiti richiesti per l’assegnazione di alloggio economico o popolare abbia ottenuto la proprieta’ dell’area e dell’alloggio su di essa costruito, non puo’ ottenere altro alloggio in proprieta’ dalle amministrazioni o dagli enti indicati nella presente legge o comunque costruiti con il contributo o con il concorso dello Stato a norma dell’articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 17 gennaio 1959, n. 2.

(5) gli imprenditori o cooperative quali soggetti attuatori possono usufruire anche di finanziamenti regionali attraverso specifici bandi)

(6) Confermato dalla sentenza delle sezione unite della Cassazione n. 506 del 2011.

(7) l’assegnazione in diritto di superficie, ai sensi dell’art. 35 della legge n. 865/1971, è regolata dallo schema di convenzione approvato con deliberazione Consiglio Comunale n. 173/2005, mentre l’assegnazione in diritto di proprietà è regolata da altro apposito schema di convenzione approvato con deliberazione Consiglio Comunale n. 31/2007;

(8) 58ª Proposta (Dec. G.C. del 13 giugno 2012 n. 33) PIANI DI ZONA E SCHEMA CONVENZIONE Approvazione del nuovo schema di Convenzione per la Concessione in dirittodi superficie, per la cessione in diritto di proprietà delle aree comprese nei Piani di Zona ex lege n. 167/1962, rientranti nella manovra di completamentodel II P.E.E.P., nonché dello schema di Convenzione Integrativa per larealizzazione delle opere pubbliche assunte a scomputo del corrispettivo per l’urbanizzazione dei Piani di Zona. SCARICA proposta_58_2012
APPROVATA  11 febbraio 2013  Proposta oriignale n. 58/2012

Scarica la Delibera 7/2013Deliber 7/2013PdfDoc

Deliberazione di Assemblea Capitolina n. 7 del 11.02.2013
Approvazione del nuovo schema di Convenzione per la Concessione in diritto di superficie, per la cessione in diritto di proprietà delle aree comprese nei Piani di Zona ex lege n. 167/1962, rientranti nella manovra di completamento del II P.E.E.P., nonché dello schema di Convenzione Integrativa per la realizzazione delle opere pubbliche assunte a scomputo del corrispettivo per l’urbanizzazione dei Piani di Zona.
• Scarica la Deliberazione (f.to pdf – Mb 40,47)

(9) Secondo il D.M. 1444/68 le opere di urbanizzazione riguardano le reti tecnologiche, le strade, i parcheggi (urbanizzazioni primarie); attrezzature per l’istruzione come asili nido, scuole materne, scuole dell’obbligo; attrezzature di interesse comune come uffici pubblici, biblioteche, centri sociali, culturali, sanitari e assistenziali, mercati ecc.; verde attrezzato, impianti sportivi, parcheggi pubblici di zona (urbanizzazioni secondarie); impianti di trasporto collettivo di interesse comunale e sovracomunale (opere di urbanizzazione indotte).

 (10) Vedi l’articolo di  Paolo Gelsomini Osservazioni proposta 58/2012 approvata il 10 aprile 2013 http://carteinregola.wordpress.com/stop-consumo-di-suolo/attenti-alle-delibere/osservazioni-proposta-582012/

CRONOLOGIA

• Legge n. 167/1962 istituisce i Piani di Zona
• Legge n. 865/1971 modifica la legge 167/1962
• Con Deliberazione della Giunta Regionale del Lazio n. 7387/1987 è approvato il II Piano per l’Edilizia Economica e Popolare predisposto dal Comune di Roma
• La deliberazione del Consiglio Comunale n. 65/2006, individua 39 nuove aree ad integrazione del II P.E.E.P., determinando l’avvio della chiusura della relativa manovra;
• Sentenza di Corte Costituzionale n. 348/2007 comporta un considerevole aumento dei costi di esproprio, attualmente prossimi al valore venale delle aree, rispetto al valore agricolo stimato per le stesse in passato, rendendo così inattuale e limitativa rispetto alle nuove modalità attuative della manovra, quanto stabilito con la
• Deliberazione Consiglio Comunale n. 110 del 4 luglio 1997
• Novembre 2007, la Giunta Regionale, approva  29 dei 32 Piani di Zona adottati dall’Amministrazione Capitolina, poi recepiti dallo strumento urbanistico generale del Comune di Roma con l’approvazione del PRG n. 18/2008;
• la Giunta Comunale approva  Memoria dell’8 agosto 2008, avente ad oggetto il “Piano per il reperimento di aree ed edifici da utilizzare per l’housing sociale e altre finalità di interesse pubblico
• Con deliberazione Consiglio Comunale n. 23/2010 sapprovati gli “Indirizzi per il Piano Casa del Comune di Roma
• Con deliberazioni di Consiglio Comunale nn. 1, 2 e 3 del 14 gennaio 2010 aumento della previsione edificatoria adottando le conseguenti varianti in tutti e 29 i Piani di Zona, ai sensi dell’art. 17 della Legge Regionale Lazio n. 21 del 2009 e, successivamente, in esito al procedimento, ex art. 1 della L.R.L. n. 36/1987,
• deliberazione Giunta Comunale n. 268 del 3 agosto 2010, con cui l’Amministrazione stabilisce: “Criteri per l’assegnazione in diritto di proprietà e in diritto di superficie di aree destinate ad interventi di Edilizia Residenziale Pubblica. Modalità di attuazione dei Piani di Zona”;
• l’Assemblea Capitolina approva  definitivamente  le varianti di PRG con le deliberazioni n. 13 e n. 14 del 21 febbraio 2011; quindi si conclude la manovra urbanistica di densificazione per i 22 Piani di Zona approvati;
• Fino all’approvazione della delibera 7/2013 l’assegnazione in diritto di superficie, ai sensi dell’art. 35 della legge n. 865/1971, è regolata dallo schema di convenzione approvato con deliberazione Consiglio Comunale n. 173/2005, mentre l’assegnazione in diritto di proprietà è regolata da altro apposito schema di convenzione approvato con deliberazione Consiglio Comunale n. 31/2007;
• Delibera di giunta (33/2012), 13 giugno 2012 Nuovo schema Convenzione
• la Delibera 7/2013  11 febbraio 2013 Nuovo schema Convenzione

Rassegna stampa

28 marzo 2012 Sole24 ore  Roma, i sei piani di zona assegnati a 40 cooperativeInteressate le aree Casal Monastero, Dragoncello, Pian Saccoccia, Tragliatella, via Lucrezia Romana, Cerquette. Pronte altre quattro zone nel giro di un mese. Operazione da quasi 2 miliardi di investimenti privati di Giulia Del Re

[interessante il commento in calce di un lettore: A Roma I piani di Zona come il B50 Monte Stallonara, con permessi rilasciati a partire dal 2003 ancora devono vedere l'inizio delle opere di urbanizzazione. I PdZ oggi sono cantieri semideserti carichi di problemi. Più che approvare nuovi piani bisognerebbe pensare a realizzare quelli di 10 anni fa. E parlo di centinaia di famiglie che non possono abitare nelle nuove abitazioni, di milioni di euro di soldi privati pronti per essere spesi in opere di OO.UU. che l'amministrazione non ha mai voluto far partire.]