Piano casa 2: le nostre 7 domande all’assessore Civita

L’Assessore all’Urbanistica e alla Mobilità della Regione Lazio Michele Civita – fotografo: Benvegnù – Guaitoli

Secondo voci insistenti, la prossima seduta del Consiglio regionale del 23 ottobre potrebbe essere l’ultima, dato che la PL 75 dovrebbe essere approvata grazie a un maxiemendamento della giunta – una sorta di “fiducia” – con un dibattito dalle 15 fino a notte fonda. I comitati di Carteinregola saranno presenti, commentando in diretta sul sito quello che accade, come già successe nella famosa “notte delle delibere” in Campidoglio, quando il nostro presidio durò quasi 48 ore e alla fine la maggior parte delle delibere urbanistiche non vennero votate. Invitiamo i cittadini e i comitati, le reti cittadine, i consiglieri comunali e municipali, che intendono venire a Via della Pisana 1301, per testimoniare il proprio dissenso e per seguire di persona anche solo un “pezzo” dell’evento, a mandare la propria adesione a [email protected].

Il testo del maxiemendamento sarà presumibilmente quello che già conosciamo, cioè il testo licenziato dalla Commissione Panunzi a marzo scorso, con l’aggiunta di alcuni emendamenti, sicuramente tutti quelli dell’Assessore Civita. (scarica il IL PIANO CASA 2 – 20 ottobre 2014 con emendamenti giunta il testo integrale delle modifiche a confronto con precedenti versioni) E proprio all’Assessore Civita, dopo aver passato al setaccio i suoi interventi in Consiglio, il testo della proposta di legge e i suoi stessi emendamenti, vogliamo rivolgere alcune domande che ci sorgono spontanee, per contribuire a rendere più chiare le conseguenze della proroga del Piano casa ai cittadini e anche ai consiglieri che dovranno votare la legge. Con una preghiera: se l’Assessore dovesse decidere di risponderci, vorremmo conoscere gli articoli e i commi della PL 75 a cui si riferisce, in modo da chiarire una volta per tutte le questioni più controverse. Ecco le domande (sotto le ripetiamo con qualche spiegazione)

1) IL COMUNE E I MUNICIPI AVRANNO LA POSSIBILITA’ DI ESPRIMERSI NEL MERITO DEGLI INTERVENTI?

2) QUALI E QUANTI ARTICOLI O COMMI INTRODOTTI DAL PIANO CASA CIOCCHETTI/POLVERINI SONO STATI ELIMINATI O MODIFICATI IN MODO SOSTANZIALE DAL PIANO CASA CIVITA/ZINGARETTI?

3) MA SI CONSUMA SUOLO O NO?

4) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI POSSONO AUMENTARE LE CUBATURE DI EDIFICI DI CUI NON E’ NEANCHE ANCORA INIZIATA LA COSTRUZIONE? (A differenza di tutte le altre regioni d’Italia?)

5) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI POSSONO CANCELLARE ACCORDI GIA’ STIPULATI CON L’AMMINISTRAZIONE ?

6) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI PUO’ CAMBIARE DESTINAZIONE AGLI EDIFICI “IN AUTOMATICO”?

7) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI PREVEDE IL CAMBIO DI DESTINAZIONE NON SOLO PER GLI EDIFICI DISMESSI MA ANCHE, in alcuni casi, PER QUELLI “IN VIA DI DISMISSIONE”?

LE DOMANDE CON LE NOSTRE OSSERVAZIONI

1) IL COMUNE E I MUNICIPI AVRANNO LA POSSIBILITA’ DI ESPRIMERSI NEL MERITO DEGLI INTERVENTI? Sarà possibile per i Comuni, dopo aver considerato gli impatti sui territori degli aumenti di cubatura o dei cambi di destinazione o della inadeguatezza degli standard urbanistici (“monetizzati”), esprimere un parere vincolante rispetto a determinati interventi, decidendone la non opportunità o sottomettendoli a delle precise prescrizioni?

L’assessore Civita ha affermato, fin dalla illustrazione della proposta in Consiglio l’11 settembre che “La legge 75 si pone tre obiettivi. Il primo è cancellare o modificare le norme che possono stravolgere la pianificazione urbanistica…”(1) e ancora, il 16 ottobre, rispondendo agli esponenti del M5S che chiedevano l’abrogazione delle parole “in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti o adottati”(2), ricorrendo a un quasi ossimoro: “In primo luogo, la legge disciplina e quindi è sulla disciplina delle deroghe che bisogna entrare nel dettaglio”, per poi aggiungere che “Le deroghe che chiediamo prevedono passaggi in Consiglio comunale, nelle Giunte, quindi un’attivazione consapevole da parte delle amministrazioni comunali non per espandere, ma per indirizzare l’attività edilizia verso il rinnovo e la riqualificazione”. E ancora più oltre: “stiamo…levando le deroghe che possono stravolgere la pianificazione urbanistica, ridando un ruolo ai Consigli comunali”(3). Ora, noi abbiamo cercato dappertutto, e non abbiamo trovato traccia di questi “passaggi” né di “ruoli restituiti”,né di possibilità di “indirizzare”, per cui chiediamo all’Assessore di darci le indicazioni per trovare i corrispondenti passaggi normativi.

2) QUALI E QUANTI ARTICOLI O COMMI INTRODOTTI DAL PIANO CASA CIOCCHETTI/POLVERINI SONO STATI ELIMINATI O MODIFICATI IN MODO SOSTANZIALE DAL PIANO CASA CIVITA/ZINGARETTI?

A dire la verità, ogni volta che l’Assessore Civita inizia l’elenco delle “numerose modifiche e migliorie” da lui apportate al Piano Ciocchetti, si ferma sempre allo stesso, solitario esempio: “stiamo levando e modificando l’attuale legge Polverini-Ciocchetti levando le deroghe che possono stravolgere la pianificazione urbanistica, ridando un ruolo ai Consigli comunali come ad esempio sui piani attuativi dove cancelliamo del tutto la premialità. La cancelliamo del tutto, quando invece prima, nell’attuale legge, si prevede il 10 per cento dell’intera volumetria del Piano. Parliamo per Roma di piani attuativi di 3 milioni, di 2 milioni di metri cubi; quindi, parliamo di una premialità di 200-300.000 al di fuori della pianificazione fatta dal Consiglio comunale. Noi la cancelliamo del tutto. Questo per far capire, e mi fermo qui, come noi un’idea su come dare fiato allo sviluppo edilizio rispettando il paesaggio e l’ambiente e rigenerando le nostre città ce l’abbiamo e la vogliamo confrontare con il Consiglio” (4) . Una premialità che – come abbiamo più volte sottolineato e come ha ribadito in varie occasioni l’ Assessore Caudo – non aveva alcun senso di esistere, e che ci saremmo stupiti se non fosse stata cancellata. E chiediamo all’Assessore Civita di “non fermarsi qui”, per una volta, e di voler gentilmente finire l’elenco, indicando con precisione gli articoli e i commi che a suo dire sono stati cancellati o migliorati dalla sua versione.

3) MA SI CONSUMA SUOLO O NO? Vorremmo maggiori chiarimenti anche sulle reiterate affermazioni dell’Assessore Civita sul fatto che gli ampliamenti non comporterebbero consumo di suolo in quanto ricadrebbero in aree che il Piano Regolatore prevede già come edificabili. Tuttavia, leggendo l’Art. 3, risulta evidente che non comportano consumo di suolo solo gli ampliamenti eseguiti “in altezza”, mentre ne consumano quelli realizzati “ in adiacenza, in aderenza rispetto al corpo di fabbrica… “ e anche quelli per cui “può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato di carattere accessorio e pertinenziale” (5). In attesa di sapere da chi e come può essere autorizzata la “costruzione separata”, ci sembra che il consumo di suolo continuerebbe a prodursi in molti casi, e tutto a scapito degli standard previsti. Infatti, se ad esempio il Piano Regolatore prevede un intervento con una cubatura che occupa una parte della superficie di un’area privata, mentre l’altra parte dovrebbe essere destinata, oltre che a parcheggi e servizi, anche a verde, se si costruisce in adiacenza o un corpo separato consumando la superficie destinata agli standard (che la legge consente di “monetizzare”), si cementifica comunque un terreno che avrebbe dovuto essere anche destinato a verde (e con il contributo di urbanizzazione, che dovrebbe essere investito nel territorio, possono essere realizzate altre strutture e neanche un metro quadro di prato)

4) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI POSSONO AUMENTARE LE CUBATURE DI EDIFICI DI CUI NON E’ NEANCHE ANCORA INIZIATA LA COSTRUZIONE? (A differenza di tutte le altre regioni d’Italia)

5) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI POSSONO CANCELLARE ACCORDI GIA’ STIPULATI CON L’AMMINISTRAZIONE ? Gli accordi di programma, che prevedono una “contropartita pubblica” all’autorizzazione degli interventi privati, possono essere rinegoziati senza che l’amministrazione possa imporre al proponente privato di rispettare gli impegni presi in precedenza?

6) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI PUO’ CAMBIARE DESTINAZIONE AGLI EDIFICI “IN AUTOMATICO” trasformando quelli non residenziali in “case”, ma anche in centri commerciali, alberghi e quant’altro, senza che né Comune né Municipi possano opporsi?

7) CON QUESTO PIANO CASA, COME CON QUELLO POLVERINI, SI PREVEDE IL CAMBIO DI DESTINAZIONE NON SOLO PER GLI EDIFICI DISMESSI MA ANCHE PER QUELLI “IN VIA DI DISMISSIONE”? C’è molta retorica nell’espressione “rigenerazione urbana”, che è diventato un nuovo mantra, come “mobilità sostenibile”. Un tormentone che, come sempre, non vuol dire niente di per sé, perché dipende da come viene condotta, da chi, con quali regole. E vogliamo dirlo chiaramente: si tratta di “rigenerazione” se l’intervento riguarda edifici abbandonati e/o fatiscenti, da riutilizzare in modo vantaggioso, possibilmente per tutta la comunità, passando attraverso la valutazione dell’amministrazione pubblica; si tratta di “speculazione” se invece vengono date nuove cubature e cambiate destinazioni a qualsiasi privato che ne faccia richiesta, anche per edifici in cui si svolgono attività produttive e magari anche per servizi – seppure privati – che verrebbero così trasformati in case (che non producono nulla). Il Piano Polverini – e ora il Piano Zingaretti – infatti, oltre a consentire i “cambi di destinazione d’uso a residenziale attraverso interventi di ristrutturazione edilizia, di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione, e di completamento, con ampliamento entro il limite del 30 per cento…degli edifici …aventi destinazione non residenziale, che siano dismessi o mai utilizzati alla data…”(6) introduce l’eccezione per gli edifici con destinazione d’uso direzionale, cioè gli uffici, “in via di dismissione”. E se già non è così chiaro in base a che quali criteri gli edifici siano da considerarsi “dismessi”, è ancora più oscuro quali siano i criteri con cui si dovrebbero considerare gli uffici “in via di dismissione”, e chi dovrebbe verificarlo. Il Piano Polverini poi aggiunge, con un comma specifico, pure un’altra categoria di “beneficiari” per cui fare eccezione, i proprietari di cliniche private . Eccezioni e benefici rimasti anche nella nuova versione, a cui sono stati aggiunti i proprietari di strutture private per l’ emergenza abitativa affittate agli enti pubblici (7). E noi chiediamo all’Assessore Civita a quale pubblico interesse risponde il favorire la trasformazione di strutture sanitarie – seppure private – in appartamenti, che tra l’altro hanno un carico urbanistico molto più impattante? E a quale pubblico interesse risponde il nuovo comma introdotto da questa giunta sulla falsariga del precedente, che beneficia i proprietari di residences? Non c’è il rischio che anziché il riuso di strutture inutilizzate si incentivi la dismissione prematura di strutture funzionanti meno remunerative per i proprietari? Non vorremmo che alla fine il Piano casa, anziché offrire soluzioni per il recupero dei “relitti urbani”, favorisca la cancellazione di realtà produttive ancora vive, col risultato di far prevalere sull’interesse della città la convenienza economica dei possidenti privati. Infine: permettere la deregulation del cambio di destinazioni, cioè ad esempio aprire l’ennesimo centro commerciale in una zona che ne è già satura, non rischia di creare disastri sociali, condannando altre strutture preesistenti a mandare a casa un bel po’ di dipendenti?

A FUTURA MEMORIA: ci risulta che a S.Lorenzo, nel Municipio II, avvalendosi del Piano casa Polverini siano state trasformate in cubature residenziali addirittura delle tettoie/capannoni adibite alla protezione delle auto parcheggiate. Speriamo di essere contraddetti, ma per adesso nulla ci può far pensare che casi del genere non possano ripetersi con il Piano Zingaretti 10,100, 1000 altre volte…

scarica testo Civita 11 settembre SCARICA IL DISCORSO INTEGRALE (dal sito del Consiglio Regionale) Piano casa intervento Civita 11 settembre 2014
l’espressione compare 6 volte nel testo attuale, le stesse sei volte introdotte dalla Polverini negli stessi articoli: Art.3 comma 1, Art.3 Comma 2, Art. 3 ter comma 1, Art. 3 quater comma 1, Art. 4 comma 1, Art.5 comma 1
scarica il resoconto stenografico, del 16 ottobre Pag 28 PIANO CASA – 2 seduta_n34.8_del_16.10.14
scarica il resoconto stenografico, PIANO CASA – 2 seduta_n34.8_del_16.10.14
’Art. 3 (Interventi di ampliamento degli edifici) (…)Gli ampliamenti di cui al comma 1 sono consentiti anche con aumento del numero delle unità immobiliari:
a) in adiacenza, in aderenza rispetto al corpo di fabbrica, anche utilizzando parti esistenti dell’edificio; ove ciò non risulti possibile oppure comprometta l’armonia estetica del fabbricato esistente può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato di carattere accessorio e pertinenziale
Art. 3 ter (Interventi finalizzati al reperimento di alloggi a canone calmierato attraverso il cambiamento di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale Comma 1. In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed ed emendamento CIVITA: SOSTITUITO “ed” CON “dei regolamenti” (2349) edilizi comunali vigenti o adottati nonché nei comuni sprovvisti di tali strumenti, sono consentiti cambi di destinazione d’uso a residenziale attraverso interventi di ristrutturazione edilizia, di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione, e di completamento, con ampliamento entro il limite del 30 per cento Idella volumetria oppure della superficie utile esistente calcolata sulla quantità oggetto del cambio di destinazione d’uso nei limiti previsti dalla lettera c), previa acquisizione del titolo abilitativo di cui all’articolo 6, degli edifici o di parti degli edifici di cui all’articolo 2 aventi destinazione non residenziale, che siano dismessi o mai utilizzati alla data del 31 dicembre 2013 , ovvero che alla stessa data siano in corso di realizzazione e non siano ultimati e/o per i quali sia scaduto il titolo abilitativo edilizio ovvero, limitatamente agli edifici con destinazione d’uso direzionale, che siano anche in via di dismissione. Gli interventi di cui al presente comma sono consentiti nel rispetto delle seguenti condizioni
Art. 3 ter (Interventi finalizzati al reperimento di alloggi a canone calmierato attraverso il cambiamento di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale)Comma 4. Fermo restando quanto stabilito dal comma 1 sono consentiti cambi di destinazione d’uso a residenziale degli edifici adibiti a strutture sanitarie private che cessano l’attività sanitaria in conseguenza di quanto previsto nei piani regionali di rientro della rete ospedaliera o nel piano di rientro dal disavanzo sanitario, nonché di tutti i provvedimenti ad essi connessi. Inoltre, ai sensi del comma1, sono consentiti cambi di destinazione d’uso a residenziale degli edifici adibiti ad alloggi temporanei per l’emergenza abitativa in forza di atti e contratti con la pubblica amministrazione, che alla data del 31 dicembre 2013 siamo dismessi o abbiano ricevuto lettera di disdetta, anche ai soli fini di ricontrattazione dei termini o che non possano più proseguire l’attività emergenziale per manifesta volontà dell’amministrazione in conseguenza di quanto previsto dal decreto legge 6 luglio 2012,n.95 (Disposizioni urgenti per la revisione della spesa pubblica con invarianza dei servizi ai cittadini nonché misure di rafforzamento patrimoniale delle imprese del settore bancario) convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n.135 nonché di tutti i provvedimenti delle stesse amministrazioni pubbliche ad esso connessi.