Regime fiscale affitta camere a studenti universitari fuori sede: gli incentivi del Fisco

Nel caso abbiate intenzione di affittare una camera o più camere a studenti universitari fuori sede dovete considerare che esistono delle agevolazioni fiscali da sempre viste dal lato dello studente o della famiglia che sosteneva e spese e che poteva portarle in deduzione dal reddito imponibile con alcune limitazioni; tuttavia esistono anche delle agevolazioni fiscali dal lato del proprietario di casa che può avere interesse ad affittare camere ad uno studente universitario per via della minore tassazione rispetto a quella ordinaria. Prima potete fare riferimento anche alla guida al trattamento fiscale per affittacamere e bed & breakfast.

Il fisco infatti è intervenuto in quei comuni con una elevata densità abitativa (Roma, Milano, Firenze, città universitarie, ecc.) intervenendo sul regime di tassazione degli affitti che rispondono a determinati requisiti.

In cosa consiste l’agevolazione fiscale sugli affitti a studenti universitari fuori sede
L’agevolazione fiscale in capo al proprietario consiste nella mancata tassazione del reddito prodotto di casa che affitta le camere e che assoggetterà ad imposta irpef solo 59,5% potendo beneficiare di uno sgravio di oltre 40 punti percentuali. Inoltre ai fini dell’imposta di registro è previsto uno sconto del 30% sull’imposta da versare.

In caso quindi di un canone annuo di 10.000 euro, il risparmio in termini di reddito imponibile sarà pari a 4.050 euro e se ipotizziamo una aliquota marginale del 23% il risparmio netto sarà pari a 931 euro. Se oltre a questo consideriamo anche il 2% a titolo di imposta di registro il risparmio complessivo supera i 1.000, pari a circa il 10% dell’importo.

L’agevolazione fiscale in capo allo studente universitario invece consiste nello detrazione dei costi sostenuti per la locazione e l’affitto della camera. La detrazione sarà estendibile anche al genitore che lo ha fiscalmente a carico e che dovrà indicarlo nel quadro dei familiari a carico e portarsi il costo sostenuto in detrazione nel 730. Per l’approfondimeno di questo vi segnalo l’articolo dedicato alle detrazioni fiscali sui canoni di locazione per studenti universitari sui canoni di affitto in cui vedrete le detrazioni base sui canoni di affitto e quelle maggiorate se si tratta di studenti universitari fuori sede.

L’agevolazione fiscale per il locatore
Per i proprietari di abitazioni locate e ubicate in aree ad alta densità abitativa è prevista un’ulteriore riduzione del 30 per cento del reddito imponibile derivante dai contratti di locazione, al netto della precedente riduzione del 15 per cento (o 25 per cento).
L’ulteriore abbattimento del canone del 30 per cento in favore del locatore è applicabile anche alle pertinenze.
Le condizioni per applicare la predetta agevolazione sono le seguenti:il contratto deve essere di tipo “concordato o convenzionale”, stipulato ai sensi dell’articolo 2, comma 3, legge n. 431/1998 nella dichiarazione dei redditi devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto l’unità immobiliare deve avere destinazione abitativa l’immobile deve essere ubicato in uno dei comuni considerati ad alta densità abitativa non si deve trattare di locazioni di natura transitoria, fatta eccezione per i contratti stipulati per gli studenti universitari fuori sede e per gli enti locali in qualità di conduttori, al fine di soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.

L’agevolazione fiscale per l’inquilino
Per gli affittuari di abitazioni principali locate con contratto “concordato o convenzionale” ex articolo 2, comma 3, legge n. 431/1998, spetta una detrazione così determinata: 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro e 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non a 30.987,41 euro.

Requisiti da rispettare
Requisiti da rispettare per l’agevolazione sono l’affitto di una abitazione (pertanto una casa non ad uso ufficio) e classificata nella categoria catastale A, di durata superiore a 6 mesi ed inferiore a 36 mesi con rinnovo automatico e senza possibilità di sub locazione. Inoltre dovrete verificare con i vostri comuni quali saranno i termini e le condizioni in quanto da comune a comune tale agevolazione può variare e prevedere anche altre agevolazione come l’esonero dall’ICI per esempio pertanto sarà sempre meglio vedere a livello di legislazione regionale o comunale cosa il fisco locale ha deciso.

Registrazione del contratto non sempre obbligatoria
La regola generale prevede che neml caso di locazioni di periodi annuali inferiori ai 30 giorni la registrazione del contratto non è obbligatoria.
In capo al proprietario incombono gli obblighi di stipula del contratto e nel caso di affittacamere anche quello di denuncia entro le 24 ore successive all’arrivo del conduttore delle generalità alla polizia o altra autorità di pubblica sicurezza.

Come si calcola il canone da applicare per avere l’agevolazione e lo sgravio fiscale
Questa agevolazione funziona tramite l’applicazione di un canone definito in misura significativamente inferiore ai canoni di mercato da accordi locali dei comuni ad alta densità abitativa.

Opzione per la cedolare secca per la locazione singola camera
E’ possibile scegliere la cedolare secca anche se si affitta una singola camera dell’abitazione. Tuttavia, va considerato che, nel caso siano locate ‐ con diversi contratti ‐ più porzioni di un’unità abitativa con un’unica rendita (per esempio, più stanze della stessa abitazione), tutti i redditi di locazione debbono essere tassati allo stesso modo. Quindi, la scelta per l’applicazione della cedolare per un contratto di locazione di una camera obbliga il locatore all’esercizio dell’opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa abitazione.

Se vuoi puoi approdonire l’argomento leggendo l’aticolo dedicato a tutte le detrazioni fiscali sulle spese per canoni di affitto o locazione

Guida fiscale affitta camere e Bed & Breakfast

Tabella Locazioni Immobili ai fini Iva e Registro (da aggiornare)

Tabella Cessioni Immobili Iva e Registro (da aggiornare)

Regime fiscale delle locazioni Immobiliari

Modello 69 per la comunicaizone dei dati catastali
Elenco spese da dedurre in dichiarazione