TERRITORIO
Principale corso d'acqua della città è il torrente Morla che scorre con andamento sinusoidale e per lunghi tratti interrato al di sotto di strade e parcheggi, in seguito all'imponente opera di cementificazione alla quale è stata sottoposta la città nella seconda metà del XX secolo. Tra i suoi tributari vi è il Tremana, anch'esso quasi totalmente canalizzato, che nasce dalla Maresanae si gonfia di acqua solo occasionalmente dopo abbondanti piogge.
Inoltre la città è attraversata longitudinalmente da un sistema di rogge che vi porta le acque del fiume Serio a fini di irrigazione e, un tempo, per azionare mulini e filatoi. Tra le principali vi sono la Roggia Serio Grande e la Morlana, ma degne di nota sono anche la Guidana e le derivate dalle due principali quali la roggia Nuova, la Curna, la Ponte Perduto, la Vescovadella NELLA FOTO BERGAMO BASSA VSITA DA SAN VIGLILIO BERGAMO ALTA
La città vecchia poggia inoltre su un sistema di colli, estrema propaggine delle stesse prealpi Orobie prima della pianura
LA POPOLAZIONE
ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE A BERGAMO
BERGAMO — Continua la discesa dei prezzi delle case a Bergamo. Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni in città sono diminuite del 7,2 per cento. Lo rileva l’ultima ricerca dell’Ufficio studi di Tecnocasa. Ecco le quotazioni delle case quartiere per quartiere.
BORGO SANTA CATERINA, REDONA, MONTEROSSO, VALTESSE – Valori in ribasso nei quartieri di Borgo Santa Caterina, Redona, Monterosso e Valtesse. Si registra ancora distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, sempre più indecisi e interessati all’immobile solo se proposto a prezzi interessanti. La tipologia più richiesta è il trilocale entro 300 mila €, più difficile che si realizzino compravendite di valore superiore. Piacciono le soluzioni in buono stato, ma sono richieste anche quelle da ristrutturare se si valuta la capacità di sostenere le spese di ristrutturazione.
Borgo Santa Caterina è un quartiere semicentrale costituito dal Borgo storico e dalla zona che lo circonda con insediamenti costruiti tra gli anni ‘60 e gli anni ‘70. Il borgo, caratterizzato da immobili d’epoca del XIV e del XVV secolo, al momento registra quotazioni che oscillano da 1700 a 1900 € al mq per le soluzioni ristrutturate di recente e di 1300-1500 € al mq per soluzioni ristrutturate 35-40 anni fa. SOTTO IL BORGO OGGI
Immobili in edilizia Peep ed Aler degli anni ’50-‘60 caratterizzano buona parte del territorio di Monterosso. Oltre a questa tipologia di case presenti nella parte collinare hanno iniziato a costruire ville singole risalenti agli anni ’80 e valutate mediamente a 1450 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si segnala un aumento delle richieste da parte di famiglie italiane che non riescono più ad acquistare. Infatti si cercano trilocali sia vuoti sia arredati. Per un trilocale si spendono mediamente 450-650 € al mese .la foto a sinistra LA CHIESA DI REDONA
BROSETA, OSPEDALE, LONGUELO, PISCINE – Sono in diminuzione le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Broseta, Ospedale, Longuelo, Piscine – Conca d’Ora e Loreto. In questa prima parte dell’anno hanno acquistato famiglie e giovani coppie alla ricerca del trilocale su cui investire valori medi di 120 mila €. Si prediligono i piani alti e le soluzioni ristrutturate. In generale si registra un rallentamento del mercato immobiliare con acquirenti sempre più incerti.
Sempre molto apprezzata l’area del vecchio ospedale, residenziale e signorile, che offre condomini costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Il trasferimento della struttura ospedaliera in zona La Trucca ha determinato una diminuzione del traffico rendendola più vivibile. La maggior parte degli immobili in zona è dotato di riscaldamento centralizzato, anche se, negli ultimi tempi, si sta passando all’inserimento delle termovalvole. Le quotazioni di un’abitazione usata sono di 1600-1700 € al mq.SOTTO LE PISCINE DELLA CONCA D'ORO A BERGAMO
Il vicino quartiere di Longuelo è apprezzato per la presenza di aree verdi, le soluzioni usate hanno valori medi di 1500-1600 € al mq. Nel quartiere, sorto negli anni ’70, sono state realizzate anche delle nuove costruzioni realizzate in classe “A”. La zona di Loreto, costruita nel 1970,offre condomini in edilizia civile realizzati negli anni ’70 che attualmente hanno valori medi di 1300 € al mq.
Un’offerta immobiliare più prestigiosa interessa l’area di Piscina e Conca d’Oro nei pressi della città alta, caratterizzata dalla presenza di ville e di case d’epoca difficilmente reperibili sul mercato. Su via Broseta, zona semicentrale della città, si concentrano numerose attività commerciali. Un appartamento in buone condizioni si acquista a prezzi medi di 1500 € al mq.
La domanda di immobili in affitto è in aumento: a cercare sono famiglie, single e giovani coppie diventati tutti più esigenti. Infatti si prediligono le abitazioni in buono stato, ben arredate. Si cercano bilocali e trilocali e le tipologie di contratto maggiormente stipulati sono quelli a canone libero e concordato.
ZONA SUD-OVEST DI BERGAMO – Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni nella zona sud ovest di Bergamo sono in diminuzione. Si sono compravendute esclusivamente prime case acquistate da famiglie e giovani coppie molte delle quali, ritenute affidabili, hanno potuto ricorrere al credito. La domanda immobiliare in questo momento è molto selettiva e si orienta su abitazioni di qualità che non sempre sono disponibili sul mercato della zona.
Per un trilocale costruito negli anni ’60-’70 i prezzi oscillano tra 100 e 130 mila €. Tra le zone più richieste ci sono quelle centrali, meno ambite in questo momento le zone più periferiche a meno che non si riescano ad ottenere prezzi molto competitivi. Tra le zone adiacenti al centro di Bergamo ed apprezzate dai potenziali acquirenti c’è quella che si sviluppa intorno a via Carducci e le strade limitrofe dove prevalgono gli appartamenti costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’70 che si valutano a prezzi medi di 1500 € al mq. Le soluzioni nuove si scambiano a prezzi medi di 2300-2500 € al mq mentre quelle totalmente ristrutturate hanno
In posizione più decentrata sorgono il quartiere di Colognola e Villaggio degli Sposi dove al momento le quotazioni medie delle tipologie usate sono di 1200-1300 € al mq (abitazioni anni ’60). Nella zona Villaggio degli Sposi ci sono stati numerosi interventi in edilizia convenzionata, mentre a Colognola sono sorti sia appartamenti in villa sia dei grandi complessi condominiali. In via San Bernardino sono state completate delle soluzioni in edilizia privata che si scambiano a partire da 2200 € al mq.SOTTO COLOGNOLA DI BERGAMO
LA PROVINCIA
TERNO D’ISOLA – A cercare casa sono prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa (casa migliorativa o primo acquisto). Si sono indirizzati prevalentemente sui trilocali e a seguire sui bilocali. Il budget da destinare all’acquisto è rispettivamente di 125 mila e di 85 mila €.
Il Comune ha avuto lo sviluppo edilizio più importante a partire dalla seconda metà degli anni ’90 quando furono realizzati appartamenti in villa con ingressi indipendenti e palazzine. Attualmente si prediligono le zone più periferiche del paese perché offrono aree verdi e servizi primari. Le quotazioni dell’usato oscillano intorno a 1200 € al mq mentre una nuova oscilla da 1600 a 1800 € al mq.
Sempre nelle zone periferiche esiste la possibilità di sviluppo edilizio ma poiché da due anni non si rilasciano concessioni edilizie non si sa ancora con precisione come questo potrà avvenire e che cosa sarà costruito.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda da parte di famiglie che non riescono ad accedere al credito. Per un bilocale si spendono mediamente 400 € al mese, per un trilocale 550 € al mese.sotto panorama di calusco
CALUSCO, VILLA D’ADDA, CARVICO – Nei primi sei mesi del 2013 sono stabili le quotazioni immobiliari a Calusco D’Adda, Solza, Villa D’Adda e Carvico. Al momento tra i potenziali acquirenti si registrano timori ed incertezze per il futuro e questo rallenta la decisione di acquistare casa. A decidersi a compiere il passo sono state prevalentemente famiglie in cerca della soluzione migliorativa, ad esempio soluzioni più spaziose oppure tipologie più piccole in seguito al ridimensionamento del nucleo familiare. Non si registrano acquisti realizzati ad uso investimento. La tipologia più richiesta è il 3 locali il cui budget è di circa 100.000 euro.
Calusco D’Adda è il comune più importante della macroarea ed è quello che presenta un mercato residenziale più dinamico. Si tratta infatti di un area ben servita, con numerose attività commerciali e la presenza della stazione ferroviaria. I prezzi al mq dell’ usato vanno da 900 a 1.100 € al mq. L’area di Calusco D’Adda è in forte espansione, si costruiscono appartamenti e qualche soluzione indipendente in classe energetica B. Adiacente a Calusco D’Adda si trova Solza, dove si registrano quotazioni leggermente inferiori che vanno da 800-1000 € al mq per l’usato a 1500-1600 € al mq per il nuovo. Elitario il mercato residenziale di Villa D’Adda, area collinare apprezzata anche da acquirenti provenienti dalla Brianza perché ben collegata.
Nella parte alta del comune soluzioni nuove le cui vendite sono molto rallentate. Il nuovo costa da 1600 a 1800 € al mq. Per le locazioni c’è una richiesta maggiore rispetto al passato alimentata da color che non riescono ad accedere al mercato dell’acquisto. Per un trilocale arredato si chiedono 350-450 € al mese.
Nella zona di Brembate Di Sopra e Ponte San Pietro i venditori hanno capito che il mercato immobiliare sta cambiando e sono molto più propensi a ribassare i valori. Questo ha determinato, soprattutto a partire da settembre, un aumento della domanda di quella fetta di potenziali acquirenti che, pur essendo in grado di compiere l’acquisto immobiliare, erano rimasti in attesa.SOTTO PONTE SAN PIETRO
Le compravendite realizzate hanno interessato soprattutto la prima casa a cui sono interessate famiglie o giovani coppie. La tipologia più richiesta in assoluto è il trilocale che, a seconda del budget può avere caratteristiche differenti; si possono identificare tre tipi di immobili diversi con fasce di prezzo diversi:
75.000 – 120.000 per trilocali prevalentemente anni ’70 in condominio che necessitano di ristrutturazione;
120.000 – 150.000 per trilocali in condominio dell’ultimo ventennio tenuti discretamente bene, con riscaldamento autonomo i lavori da effettuare sono principalmente un aggiornamento generale ma poco invasivo;
160.000 – 195.000 per i trilocali appartenenti alla tipologia “appartamenti in villa” caratterizzati da ingresso indipendente, con giardino spesso con taverna sono immobili nati nell’ultimo decennio.
In generale in questi comuni le zone periferiche offrono sia appartamenti in condominio sia immobili con una certa indipendenza, il centro invece è caratterizzato prevalentemente da condomini o piccole corti.
PONTE SAN PIETRO E BREMBATE SOPRA – A Ponte San Pietro gli immobili nuovi oscillano da 1625 a 1825 € al mq, quelli di recente costruzione da 1000 a 1400 € al mq, gli immobili usati (oltre i 20 anni) da 550 a 825 € al mq e quelli da ristrutturare da 350 a 550 € al mq.
A Brembate di Sopra le quotazioni del nuovo vanno da 1550 a 1700 € al mq, quelle delle soluzioni di recente costruzione da 1050 a 1350 € al mq, quelli usati da 600 a 800 € al mq e quelli da ristrutturare da 200 a 350 € al mq.
Le richieste di immobili in locazione sono rivolte in particolare a bilocali e trilocali con canoni mensili medi rispettivamente di 400 e 500 euro.
Nel Comune di Ponte S. Pietro al momento non ci sono nuovi interventi edilizi; esistono però delle aree di lottizzazione previste dal P.G.T. nella zona di “Briolo” e nella frazione di Locate Bergamasco dove oltre a realizzare lottizzazioni tra i 3.000 e 5.000 mc si prevede anche la creazione di strade o di parcheggi.
BASSA BERGAMASCA – Nella prima parte dell’anno le quotazioni dell’area della Bassa Bergmasca hanno registrato un calo del 2 per cento. Tra i comuni interessati c’è quello di Caravaggio con una contrazione dei prezzi pari al -1,3 per cento rispetto al semestre precedente. A soffrire maggiormente sono le abitazioni che si trovano nell’area Nord del comune, interessata dai lavori per la realizzazione della Bre-Be-Mi, opera che potrebbe comportare problematiche legate alla rumorosità ed al traffico automobilistico e che sta quindi allontanando gli acquirenti. In questa zona si trovano ville singole degli anni ’70, spesso da ristrutturare, a prezzi compresi tra 150 e 200 mila €, oppure villette a schiera di recente costruzione valutate 210 mila €. Nell’area Nord si trovano inoltre palazzine realizzate in edilizia convenzionata ma poco apprezzate dagli acquirenti.SOTTO CARAVAGGIO il centro storico
Molto più richiesta l’aerea Sud del comune, nei pressi del Santuario, zona tranquilla caratterizzata da ville singole (su viale Santuario) e da palazzine della fine degli anni ’90. Acquistare un appartamenti usato in buone condizioni costa circa 1400 € al mq. Da segnalare la presenza di un cantiere dove costruiscono villette a schiera di due piani fuoriterra con valori compresi tra 200 e 260 mila € in base alle tipologie. Si costruiscono inoltre ville singole il cui prezzo è di 380 mila €. Anche in zona Nord si segnala la presenza di cantieri per la realizzazione di ville singole e palazzine, queste ultime caratterizzate da bilocali e trilocali venduti a 1700-1800 € al mq. Sempre molto apprezzata l’area centrale di Caravaggio, edificata a partire dagli anni ’40 in poi. Qui è possibile acquistare tipologie con cortile e loggia, oppure abitazioni di nuova costruzione.
L’usato in Centro si vende a 1000-1200 € al mq, mentre i prezzi del nuovo oscillano tra 2000 e 2500 € al mq. Da segnalare che, grazie alla buona richiesta, alcuni costruttori preferiscono riqualificare abitazioni del Centro piuttosto che costruire nuove case in altre aree del comune. Oltre agli acquisti di prima casa negli ultimi semestri si è registrato un aumento degli acquisti per investimento, sono numerosi infatti gli acquirenti che cercano bilocali e trilocali da mettere a reddito con una spesa compresa tra 70 e 100 mila €. In crescita anche il numero di richieste di appartamenti in affitto: a cercare soluzioni in locazione sono giovani coppie, famiglie che non riescono ad acquistare ma anche lavoratori trasfertisti. I contratti utilizzati sono a canone libero oppure, per le tipologie più piccole, di carattere transitorio da 18 mesi. Il canone di locazione di un bilocale è di 400 € al mese, quello di un trilocale si attesta su 500 € al mese.
HINTERLAND DI BERGAMO – Nell’hinterland di Bergamo le quotazioni immobiliari hanno registrato una diminuzione dell’1,5 per cento. Sono stabili le quotazioni di Dalmine, Brembo di Dalmine, Sforzatica, Mariano, Sabbio e Guzzanica nei primi sei mesi del 2013 anche se la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è ancora al ribasso.sotto IL MUNICIPIO DALMINE
A muoversi sono state prevalentemente famiglie che hanno realizzato un acquisto di sostituzione, giovani alla ricerca della prima casa anche se si riscontrano ancora difficoltà di accesso al credito, soprattutto per i monoreddito. L’immobile più ambito è il trilocale in villa con giardino privato ed ingresso indipendente per il quale spendere mediamente 200-220 mila € per la nuova costruzione e 160.000-180.000 € di recente costruzione. In diminuzione gli acquisti ad uso investimento anche in seguito alla creazione di strutture destinate agli studenti universitari e ai manager in città per lavoro. Questo ha determinato una contrazione della domanda di immobili in affitto. Attualmente per un bilocale si chiedono 400-450 € al mese, per un trilocale 500-650 € al mese.
La frazione più apprezzata è quella di Brembo di Dalmine, più residenziale e con un’offerta abitativa caratterizzata soprattutto da ville indipendenti e da terreni edificabili. Infatti a Brembo sono state realizzate delle nuove costruzioni che attualmente si collocano sul mercato a prezzi medi di a 1800-1900 € al mq. Molte nuove costruzioni risultano al momento invendute e si segnalano anche sporadici casi di affitto con riscatto. A Brembo per le soluzioni usate si spendono mediamente 1300-1400 € al mq.
A Dalmine la zona più apprezzata è quella di Sforzatica (Sant’Andrea e Santa Maria), quella più centrale con viale Betelli,Via Buttaro, largo Europa, viale Mazzini, viale Marconi, Viale Locatelli dove le valutazioni medie sono di 1200 € al mq per l’usato e 1600-1700 € al mq per il nuovo.
VALLI BERGAMASCHE E SEBINO – Il mercato immobiliare delle valli bergamasche registra una contrazione dei valori del 4,1 per cento nei primi sei mesi del 2013. Tra i comuni delle valli bergamasche anche quelli più turistici che affacciano sul Lago di Iseo, Lovere e Sarnico.
SOTTO LOVERE
A Lovere in questa prima parte dell’anno i valori delle abitazioni sono diminuiti mediamente del 6,3% rispetto al semestre precedente. Si tratta di un mercato esclusivamente orientato al settore turistico che, negli ultimi semestri, ha evidenziato un calo del numero di richieste ma un aumento della qualità dei potenziali acquirenti. A cercare la casa vacanza sono soprattutto persone provenienti dal milanese, dalla Russia, dall’Inghilterra ed in minima parte dalle province di Bergamo e Brescia.
Chi acquista a Lovere cerca necessariamente la soluzione con vista lago, spazi esterni come terrazze e giardini e spese condominiali contenute. Soprattutto gli stranieri acquistano in contanti, ma anche gli italiani possiedono una buona disponibilità di spesa. Una delle aree più richieste è quella del Porto, dove si trovano palazzine, case e villette realizzate tra gli anni ’60 ed ’80. In questa area si sviluppa la passeggiata sul lungolago di Iseo e si trova l’area commerciale del paese: acquistare un appartamento usato in buone condizioni costa tra 2000 e 2200 € al mq.
Molto richiesto anche il centro storico, borgo medioevale composto da soluzioni parzialmente riqualificate e valutate 1600-1800 € al mq. Ville singole si possono acquistare nell’area a monte di Lovere, dove con una spesa compresa tra 500 ed 800 mila € si acquista una villa da 150 mq circa con giardino di 300-400 mq. Da segnalare che nei pressi del Comune è attivo un cantiere per il recupero di alcuni appartamenti signorili valutati circa 3500 € al mq. Anche nei pressi del Porto è possibile comprare appartamenti nuovi già arredati a 2000 € al mq. Molto attivo il mercato delle locazioni, alimentato sia da turisti sia da lavoratori trasfertisti. Il bilocale si affitta a 450 € al mese, mentre per un buon trilocale la spesa mensile sale a 550-600 €.SOTTO PIAZZA OROLOGIO A CLUSONE
Sarnico si trova sulla sponda bergamasca del lago d’Iseo, dalla parte opposta a Paratico rispetto al fiume Oglio. È un comune che piace molto, soprattutto per quanto riguarda la zona collinare dove è possibile acquistare soluzioni di prestigio: le ville sono di grandi dimensioni e con ampio giardino annesso, valutate oltre il milione di euro, mentre chi volesse acquistare un appartamento può orientarsi sui trilocali inseriti in residence di prestigio, i cui prezzi si aggirano intorno a 200 mila €.
Negli ultimi 10 anni c’è stato un notevole sviluppo, dal punto di vista sia delle nuove costruzioni sia delle ristrutturazioni: si tratta di ville singole (il prezzo supera 500 mila €), bifamiliari (oltre 350 mila €) e piccoli contesti condominiali di 3-4 unità abitative (un trilocale di 70 mq costa 2800-2900 € al mq). Da menzionare anche Predore, piccolo comune collinare caratterizzato da diversi rustici con ampio giardino annesso (circa 2000 mq), il prezzo si attesta intorno a 100 mila €.DA BERGAMO SERA 26 OTTOBRE 2013
Con la Benedizione del ns amato Papa Giovanni vi saluto Riceche AGGIORNATE 27 OTTOBRE 2013 BY Picinali
Pacman
Nostradamus
Magical Cat Adventure
Snake