Vademecum per i consulmatori (sul portale dell' Emilia Romagna) come evitare le trappole.

con l’ausilio di esperti, abbiamo preparato un vademecum per il cittadino che si appresta a sottoscrivere un contratto d’affitto.
Quel ribasso sospetto
Carlo Giordano, amministratore delegato di Immo-biliare.it, spiega: “Le truffe spesso si riconoscono quando c'è un’offerta sensibilmente più bassa rispetto ai prezzi medi della zona. Se l’affitto è un 30% in meno della media della zona, ad esempio, noi non accettiamo di pubblicare l’annuncio, e quando chiediamo informazioni, nella maggior parte dei casi il presunto proprietario sparisce”. Il portale ogni mese “blocca” dai 100 ai 120 finti annunci che altrimenti finirebbero per imbrogliare l’utente.Il web ha sicuramente moltiplicato le possibilità di accesso alle offerte, ma allo stesso tempo ha aumentato le trappole disseminate in giro. “In alcuni casi - racconta Giordano - il truffatore via mail o al telefono spiega di essere all’estero e invita la persona interessata alla casa a lasciare alcune mensilità in deposito per bloccarla”. Alla vittima viene indicato un money transfer, rassicurandolo che il versamento potrà farlo a suo nome. “Ma in realtà, oltre al fatto che esistono money transfer compiacenti, presentarsi col codice del bonifico e falsificare un documento o dire che lo si è dimenticato a casa non è difficile. E così il truffatore si porta casa mille-duemila euro della vittima”, aggiunge Giordano.
Lionella Maggi presidente della Fimaa, la Federazione italiana mediatori e agenti d’affari, specifica: “Un’agenzia immobiliare non può chiedere soldi per avviare la ricerca, ad esempio per segnalare solo indirizzi e far vedere gli appartamenti, come invece a volte capita. L’agente immobiliare va pagato sempre a conclusione del contratto, quando il proprietario e l’inquilino hanno messo la firma”.
La provvigione giustacasa chiavi in mano

La provvigione massima per l’agente immobiliare è fissata dal Comune e si riferisce all’importo annuale dell’affitto, spese escluse. Anche perché non mancano i furbi, come conferma la Maggi: “Molti agenti ti chiedono anche l’8-10% ma escluse le spese, quindi si arriva comunque al 15%”.E siccome non è detto che il proprietario di casa dica tutto, ma proprio tutto, dello stabile che sta affittando, Giovannella Connò del Consiglio notarile di Milano - tra gli organizzatori insieme alla Fimaa del Meca, il mercato milanese della casa dal 27 al 29 ottobre - suggerisce: “Bisogna controllare che non ci siano ipoteche, pignoramenti, cartelle esattoriali di Equitalia pendenti sull’immobile”. Altrimenti il primo a farne le spese, trovandosi senza casa, sarebbe proprio l’inquilino.
Una volta scelta la casa ideale, arriva il momento del contratto. Emilio Graziuso, avvocato di Confconsumatori, consiglia di scegliere la forma contrattuale più adatta alla propria condizione, e ricorda che “in ogni caso, se il padrone di casa impone un contratto transitorio che si rivela senza motivazioni reali, su vostra denuncia il contratto passa automaticamente alla formula ‘4 anni più 4’ rinnovabili”.

Attenti anche alle garanzie economiche richieste dal padrone di casa. La caparra non può superare i tre mesi e deve essere restituita con gli interessi, mentre la fideiussione o una polizza assicurativa (richieste che prendono sempre più piede tra i proprietari) hanno dei costi aggiuntivi.
casetta salvadanaioI consigli per chi cerca...
Prima di intraprendere la ricerca dell’appartamento, di rispondere a un annuncio o anche durante la visita di una casa, è sempre bene avere piccole accortezze utili a evitare sgradite sorprese e insidiose trappole.Le truffe spesso si riconoscono quando c’è un’offerta sensibilmente più bassa rispetto ai canoni medi della zona. Se il canone è troppo basso, insospettitevi.
Spesso le agenzie immobiliari lasciano sui siti l’annuncio di un immobile molto allettante ma già affittato, per agganciare il cliente. Chiamate l’agenzia e se dalla descrizione telefonica qualcosa non combacia, chiedete esplicitamente se si tratta dell’appartamento in questione.
Per gli affitti residenziali mai pagare anticipi prima di vedere una casa.
Durante la visita dell’abitazione, verificate sempre lo stato degli elettrodomestici, il funzionamento delle tapparelle, fate scorrere l’acqua dai rubinetti e controllate che il sistema elettrico sia a norma. Attenzione ai dei metri quadri calpestabili dichiarati. Se ci sono balconi o terrazze fatevi dare la metratura esatta. Chiedete una planimetria e controllatela a casa con tranquillità.Soprattutto per i loft, o per gli edifici a pian terreno che potrebbero essere stati usati per scopi commerciali, chiedete lo stato catastale per essere sicuri di affittare un appartamento con una regolare destinazione abitativa. Se avete intenzione di vivere a lungo nell’appartamento, chiedete per sicurezza all’Ufficio dei registri immobiliari del Comune se sull’abitazione pendono ipoteche, pignoramenti o cartelle esattoriali di Equitalia. La provvigione per l’eventuale intermediazione dell’agenzia immobiliare è stabilita dal Comune interessato. Tra il 5 e il 10% dell’importo annuale dell’affitto, sono mediamente le provvigioni chieste rispettivamente a inquilino e proprietario. La percentuale che spetta da pagare all’inquilino non può andare oltre il 15%.
La percentuale della provvigione si calcola sull’ammontare del canone annuo, escluse le spese accessorie.

...e quelli per chi trovamutuo mano che firma.vademecum
Dopo aver sottoscritto il contratto di locazione possono manifestarsi altri problemi. Dalla caparra alle utenze, dalle spese condominiali straordinarie al rinnovo del contratto, ecco cosa occorre sapere e cosa evitare una volta che si entra nella nuova casa. Mai pagare il canone prima di aver formalizzato il contratto. Nel caso della caparra, occorre farsi rilasciare una ricevuta, inserendo chiaramente nella causale la ragione del versamento. Una caparra mediamente si attesta sul 10% del canone annuo o commisurata a due mensilità. La legge prevede un massimo di tre mensilità per la caparra.
L’ammontare della caparra deve essere inserito nel contratto. Il proprietario di casa alla fine deve restituirla con gli interessi legali.
Il padrone di casa può richiedere una fideiussione bancaria, invece della caparra. La fideiussione ha dei costi una tantum che arrivano fino al 4% dell’importo annuale. In alternativa, viene chiesta una polizza assicurativa: complessivamente ha costi simili alla fideiussione ma va rinnovata periodicamente.
La casa deve essere lasciata nelle condizioni in cui viene trovata. Se viene consegnata appena imbiancata, è necessario ritinteggiarla quando la si lascia. È consigliato fotografare e mandare subito una copia al proprietario dei difetti già presenti alla mobilia e alle pareti.
Le scritture private aggiuntive rispetto al contratto si possono fare, a patto che non contraddicano il contratto stesso. In caso di controversia, solo un giudice può decidere se sono valide o no. Le spese condominiali straordinarie sono sempre a carico del proprietario di casa. Nei contratti con formule rinnovabili (4+4 o 3+2), solo l’inquilino può decidere di non rinnovare l’accordo alle fine della prima scadenza. Le uniche eccezioni riguardano i casi di ristrutturazione completa dell’immobile, oppure la necessità del proprietario o di parenti fino alla seconda generazione in linea diretta di trasferirsi nello stesso, o l’avvio di attività in proprio di carattere commerciale, artigianale o turistico.
Il nuovo inquilino non è responsabile delle utenze dell’inquilino precedente. Vale anche per i conguagli. Per questo è importante fare le volture delle utenze non appena si prende possesso della casa.
Nel contratto, se non viene indicato diversamente, il preavviso è di 6 mesi per la disdetta da parte dell’inquilino. tratto il portale dell' emilia Romagna .it 10 ottobre 2012