MILANO report immobiliare

LA GEOGRAFIA

La città poggia su un'unica tipologia di roccia, di origine fluvio-glaciale a cemento carbonatico, comune a tutta la pianura padana. La caratteristica principale è quella di essere facilmente carsificabile. Tale roccia si ritrova ricoperta dai sedimenti fluviali più recenti (quaternario) oppure è visibile lungo i principali corsi d'acqua, costituendo dei conglomerati che in Lombardia sono conosciuti come "ceppi"[13].Milano occupa un'area di 181,76 km² a occidente della Lombardia, a 25 km a est del fiume Ticino, a 25 km ad ovest dell'Adda, a 35 km a nord del Po ed a 50 km a sud del lago di Como, lungo la cosiddetta "linea delle risorgive", laddove cioè vi è l'incontro, nel sottosuolo, tra strati geologici a differente permeabilità, cosa che permette alle acque profonde di riaffiorare in superficie[14].
In quest'area il terreno digrada dolcemente da nord-ovest a sud-est misurando, sul livello del mare, dai 147 ai 102 m, con una media di 122 m s.l.m.[15].

Rompe questa omogeneità la "collinetta" del Castello Sforzesco, misurando 124 m s.l.m. ed elevandosi di circa 3 m sui territori circostanti. A prescindere dai dati stratigrafici (considerando cioè che il terreno geologico si trova 2-5 metri sotto il manto stradale), secondo le rilevazioni fatte dal Poggi nel 1911 la zona corrispondente alla città romana si trovava tra 118,71 (via Torino) e 121,26 (via Monte di Pietà) m s.l.m.; la città nel 1155 (cerchia dei Navigli) si trovava tra 118,61 (via della Signora) e 121,80 (via Solferino) m s.l.m.; la città dei Bastioni (1549) si trovava tra 124 (Bastioni di Porta Volta) e 114 (Bastioni di Porta Romana) m s.l.m.; la circonvallazione esterna si trova tra 127,68 (strada della Simonetta) e 109,40 (piazzale Lodi) m s.l.m.Sempre in base a questo studio il profilo delle acque freatiche misurava (nel 1911) da un massimo di 124 m s.l.m. in Via Simonetta a 107 in Corso Lodi, con una mediana di 115 proprio a livello del nucleo romano, a cui corrisponde una profondità della falda maggiore rispetto a quanto si configurava nel territorio circostante. Tale dato può apparire banale, ma occorre considerarlo alla luce del genio romano e inserirlo nell'opera di centuriazione del territorio. L'urbanizzazione romana interessò, rispetto al villaggio golasechiano-celtico, una zona elevata posta più a Nord-NordEst, dove vennero sfruttate meglio le acque di fontanile inalveate[16]. Numerosi canali irrigui e navigabili vennero costruiti in epoca repubblicana a scopo di bonifica idraulica e agraria, per il funzionamento e la difesa dell'abitato e il trasporto delle persone e delle cose a media e grande distanza.

Questo importante e precoce intervento, assieme al regime palustre preesistente, non permette di valutare il decorso originale dei corsi d'acqua noti, che completano questo ricco panorama idrologico, quali il Lambro a Est, l'Olona, il Seveso e il Nirone a Nord, la Vettabia e il Lambro meridionale a Sud[17].Tale proficua collocazione nel contesto di una pianura molto fertile, ha influenzato notevolmente la storia della città ed il ruolo che essa ha avuto nei confronti della nazione italiana e dei paesi transalpini.La superficie che occupa attualmente Milano ha dimensione superiori a quella di alcune città europee come Parigi, Amsterdam, Bruxelles e Dublino. La continuità abitativa si è estesa oltre i confini amministrativi, formando coi comuni contermini e alcuni di cintura un'unica conurbazione. Un sostanziale ampliamento territoriale era avvenuto invece dal 1928 al 1932 con l'incorporazione di alcuni comuni limitrofi, che ora sono quartieri della città. Milano attualmente è suddivisa in nove zone, denominate municipi circoscrizionali, con poteri di ordinaria amministrazione e consultivi Dista 23 km da Monza, 39 km da Lodi, 42 da Pavia, 47 km da Como, 56 km da Bergamo, 58 km da Varese, 63 km da Lecco, 80 km da Brescia, 101 km da Cremona, 140 km da Sondrio, 189 km da Mantova.

IL CLIMA

Milano è situata a occidente del bacino della Val Padana, e tale posizione le conferisce (il mare è abbastanza lontano) un clima semi-continentale. Secondo la Classificazione dei climi di Köppen, Milano ha un clima tipicamente temperato delle medie latitudini.

Come in tutte le grandi città del mondo l'isola di calore sovrastante l'abitato rende le temperature più elevate rispetto alle campagne circostanti (in alcune notti le minime in inverno possono essere superiori anche di 2÷3 °C). Infatti i quartieri centrali godono di minime lievemente più alte rispetto alle aree periferiche che risentono delle masse di aria fredda ed umida ristagnanti sulle campagne; inoltre i quartieri meridionali della città sono più frequentemente interessati dalla nebbia durante l'inverno, così che talvolta, in caso di nebbia fitta, le zone centrali e meridionali della città sono più fredde (per quel che riguarda le temperature massime) anche di circa 2 °C rispetto alla campagna circostante. Le temperature minime in inverno nel centro risultano più alte che in periferia, e in estate questa differenza si attenua.NELLA FOTO SOTTORIPOSTATA TIPICA CASA A RINGHIERA DELLA VECCHIA MILANO A VOLTE SI TROVANO INCASTONATE TRA PALAZZI PIU' RECENTI CONSERVANDO ANCORA IL LORO FASCINO NASCOSTO ALL' INTERNO DI CORTILI UMIDI DI NEBBIE GELIDE NEGLI INVERNI MILANESI Picinali

Le temperature di Milano Duomo, le cui medie storiche rappresentano bene il clima della città, vanno dai 0 ÷ +5 °C in gennaio ai +19 ÷ +30 °C in luglio. Le aree periferiche registrano temperature medie più basse (intorno a 1 °C), specialmente per quanto riguarda i valori minimi notturni: tale differenza tra centro e periferia tende ad accentuarsi nei mesi invernali. Milano, come gran parte della Pianura Padana, soffre di scarsa ventilazione e ciò favorisce il ristagno delle nebbie e degli inquinanti

SOTTO LA MAESTOSA STAZIONE CENTRALE CHE DOPO IL DUOMO A MIO AVVISO è L'EMBLEMA E ICONA DELLA CITTA' DI MILANO

Gli inverni milanesi sono generalmente freddi e molto umidi. Le estati calde e umide, decisamente afose e poco ventilate. L'estate milanese è però anche interessata da alcuni temporali e sono possibili giornate tiepide e temporalesche (condizioni normalmente legate a peggioramenti da ovest) che attenuano temporaneamente la calura: i mesi compresi tra giugno e agosto sono discretamente piovosi. Nel complesso, le precipitazioni nell'area milanese sono moderatamente elevate e relativamente ben distribuite nel corso dell'anno: sono piovose anche le stagioni intermedie e specialmente il medio autunno e la primavera, meno gli inverni con una riduzione delle precipitazioni a un minimo di 40 mm a febbraio. Leggermente più scarse le precipitazioni nella periferia sud e maggiori in quella nordest.

LA POPOLAZIONE

sotto la distribuzione del redditto procapite in base alle zone di MILANO nelle rosse il redditto maggiore

ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE A MILANO

grafici sono tutti in picchiata: i prezzi delle case, il numero delle compravendite, gli affitti. È un quadro a tinte fosche quello del mercato immobiliare milanese. Nell’ultima radiografia di Camera di commercio, Osmi borsa immobiliare e Fimaa, i dati non lasciano spazio ai dubbi: è crisi nera, accentuata da un circolo vizioso — ormai a regime — in cui i cittadini sono sempre più poveri, le banche non danno credito e le case rimangono invendute.Presentata la 42° edizione (-giugno 2013) della "Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia" realizzata dalla Camera di Commercio di Milano attraverso l'azienda speciale Osmi Borsa Immobiliare, in collaborazione con FIMAA Milano Monza Brianza/Confcommercio Milano.
Nel video le interviste a Lionella Maggi, presidente di FIMAA Milano Monza Brianza; Claudio Lossa, presidente del Comitato Prezzi della Camera di commercio di Milano ed Antonio Pastore, presidente Osmi Borsa Immobiliare

Se in passato la crisi significava un sostanziale congelamento dei prezzi, adesso il mercato comincia a cedere, mostrando i primi segni meno davanti alle percentuali di variazione dei costi medi.NELLA FOTO SOTTORIPORTATA LA CENTRALISSIMA VIA COMMERCIALE CORSO BUENOSAIRES

i prezzi degli appartamenti sono scesi mediamente in città dello 0,9 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Gli immobili residenziali costano sui 4.249 euro al metro quadro, con notevoli differenze da quartiere a quartiere: si va dagli 7.766 euro a metro quadro delle zone centrali, ai 1.742 della periferia. Più alti i prezzi per quanto riguarda gli appartamenti nuovi: in città la media si attesta sui 4.148 euro al metro quadro.
La discesa dei prezzi arriva comunque dopo un periodo storico che ha conosciuto una crescita vertiginosa. Basti pensare che cinque anni fa una casa nuova in centro costava circa il 10 per cento in meno di quanto costa adesso, e in corso Garibaldi oggi si paga l’84 per cento in più del 2002. «In questo momento si compra casa per necessità,per un’esigenza reale — spiega Lionella Maggi (Fimaa Milano, Monza e Brianza) — non per motivazioni finanziarie. Non è un mercato dove si riesce a comprare partendo da zero, perché ci sono pochi risparmi e il finanziamento che arriva con il mutuo è ridotto».NELLA FOTO ZONA CENTRALE DI SANTA MARIA MAGGIORE

Le compravendite. Il vero problema, secondo gli analisti, è nel blocco delle compravendite che a sua volta genera l’abbassamento dei prezzi. Queste, dopo una leggera ripresa nel 2010 e nel 2011, sono tornate a scendere in picchiata: nel primo trimestre dell’anno, in città, sono calate del 10,7 per cento. Un trend che, se venisse confermato a fine anno, porterebbe il numero delle transazioni immobiliari al di sotto dei livelli del 2009, quando furono 17.655. Per fare un confronto basta guardare al periodo precrisi: nel 2007 il numero delle compravendite a Milano era di 21.843. Discorso simile per quanto riguarda la provincia: i prezzi scendono sia in centro che in periferia (1 per cento), mentre acquisti e vendite calano del 13 per cento. Indiziato numero uno, le banche: i mutui per le famiglie in Lombardia sono scesi del 7,1 per cento dal 2010 al 2011. «Il quadro è abbastanza critico — spiega Antonio Pastore, presidente di Osmi borsa immobiliare —nella foto sottostante corso vercelli a milano

la stretta creditizia che dura ormai da qualche anno impedisce l’innescarsi di un circolo virtuoso che permetta di sbloccare il mercato. La domanda non è sparita: il problema è che fatica a incontrarsi con l’offerta, ancora molto abbondante».

Gli affitti. Altra nota dolente — più per i proprietari che per gli inquilini — è il calo degli affitti. Una discesa costante e inesorabile partita cinque anni fa: oggi, rispetto al 2007 si è scesi del 18,5 per cento, del 6,4 rispetto all’anno scorso e del 3,2 rispetto a sei mesi fa. Un monolocale in centro, adesso, si trova a 320 euro all’anno per metro quadro, il che significa che per 30 metri quadri si spendono 800 euro al mese. Per un appartamento di 180 metri quadri lungo la circonvallazione, invece, si va sui 1.170.

I quartieri. Le uniche due zone che a dispetto della crisi fanno comunque registrare un segno positivo davanti ai prezzi sono in periferia: Forlanini-Mecenate (+3,2 per cento) e AfforiBruzzano (+1,6 per cento). La diminuzione maggiore invece riguarda il quartiere Carbonari-Maggiolina (5,6 per cento), seguito a ruota dal rettangolo di case tra via Mercalli e via Quadronno (3,7 per cento), a due passi da Crocetta. La zona più economica in assoluto rimane Villapizzone-Musocco dove per comprare si pagano 2.550 euro al metro quadro, solo il 20 per cento in più di dieci anni fa. Mentre la più cara è tra Vittorio Emanuele e San Babila: qui per ogni metro quadro si devono sborsare in media 10.400 euro.

ECCO NEL GRAFICO L'ANDAMENTO DEI PREZZI NEgli ultimi due anni solari FONTE IMMOBILIARE.IT SETTEMBRE 2013

AGENZIE IMMOBILIARI ACCREDITATE AL NOSTRO SOCIAL NETWORK

Francesco Russo MILANO [email protected] SITO www.studiorusso.net

Sillato MILANO [email protected] SITO www.labussolaimmobiliare.it

Carlo Accristo MILANO [email protected] SITO www.intermediazionimmobiliari.com

Ortensia Spinelli MILANO [email protected] SITO www.caseuffici.com

Marile De Finis MILANO [email protected] sito www.remax.it

Ezia Barrile MILANO [email protected] SITO www.remax.it

Stefano Pagnotta MILANO [email protected]

Michele limuti RHO [email protected] SITO www.welcomeimmobiliare.it

Antonio Pietro de Scaglia MILANO [email protected]

Pietroberto Gilliro del Bono MILANO [email protected] SITO www.affittimilano.eu

Roberto Gilli MILANO [email protected] SITO www.gillicasavacanze.com

Nicola Perrone MILANO [email protected] SITO WWW.immobiliarelecase.it

Marco Tremolada MILANO [email protected] SITO www.immobiliarecastello.biz

Roberto Fiordaliso VIMERCATE [email protected] SITO www.soloaffitti.it

Daniele Vignati LEGNANO [email protected] SITO www.ligurelombarda.com

Felice Zanellini CASORATE SEMPIONE [email protected] GLES IMMOBILIARE SRL

NET WORK MILANO [email protected] SITO http://agentimmobiliari.ning.com/

Cosimo Genovese [email protected] sito http://www.immobiliaretesti.com/

Pietro del Bono [email protected] SITO http://www.affittimilano.eu/

Antonio Autolitano [email protected]

Roberto Gilli [email protected] SITO http://www.gillicasavacanze.com/

Antonio Pietro de Scaglia [email protected]

Stefano Pagnotta [email protected]

Michele Limuti [email protected] SITO http://www.welcomeimmobiliare.it/

Nicola Perrone [email protected] SITO http://immobiliarelecase.it/

Pietro del Bono [email protected] SITO http://www.affittimilano.eu/

Marco Tremolada [email protected] SITO http://www.immobiliarecastello.biz/

Roberto Fiordaliso [email protected] SITO http://www.soloaffitti.it

Maria Miscio http://www.casaufficio.it/ [email protected]

sotto casa d'epoca in via xx settembre a milano

Stefano de cesare milanomarghera@pirellireagency

Desmine bollate [email protected]

Antonio trimboli http://www.perimetroideale.it/ [email protected]

EDILCOM EDILNET http://www.edilnet.net/ [email protected]

MICHELE RUSSO [email protected]

Marilena De Finis [email protected]

Antonella Quaranta SARONNO [email protected]

Rocco Rauseo SARONNO [email protected]

SIM IMMOBILIARE [email protected] SITO http://www.sim-immobiliare.it/

sotto la casa di Gio' Ponti a Milano

Antonella Quaranta [email protected]

Studio Ottavio locatelli [email protected]

Ivo Rots [email protected]

Daniele Vignati [email protected]

PREZZI ZONA PER ZONA CITTA' DI MILANO

NB prezzi si intendono medi (buono stato) usato possono subire incrementi per palazzine nuove di pregio o diminuzioni in caso l'alloggio sia da ristruttuarare

Centrale adiacenze Duomo € 7.200 mq.
Sempione € 6.000 mq.
nella foto sotto riportata corso Sempione

Bicocca € 2.850 mq.

Bocconi € 4.850 mq.

nella foto sottoriporatata immagine dei recenti insediamenti alla Bicocca Milano

Città Studi € 3.800 mq.
Lambrate € 3.150 mq.

NELLA FOTO SOTTORIPORTATA INTERVENTO DI NUOVA PALAZZINA ADIACENZE PIAZZA UDINE

Porta Genova € 4.850 MQ.
Porta Venezia € 4.550MQ.

FOTO dx PORTA VENEZIA
San Siro € 3.800MQ
Affori € 2.500MQ
Bovisa € 2.600

Brera € 6.200

NELLA FOTO SOTTORIPORATATA DALL' ALTO IL CORSO SEMPIONE CON EVIDENZA ARCO DELLA PACE PROSPICENTE CASTELLO SFORZESCO ZONA RESIDENZIALE TRA LE PIU' APPREZZATE E CARE DI MILANO SULLA SINISTRA VISIBILE ANCHE L'ANTENNA DELLA RAI CON I SUOI FAMOSI STUDI DI TRASMISSIONE DI CORSO SEMPIONE Picinali

NEL VIDEO PALAZZINA ULTIMA GENERAZIONE NUOVA COSTRUZIONE MILANO
Centro Direzionale € 4.500 mq.

Chiesa Rossa € 2.500 mq.

Greco € 2.400 mq.

intervista gli operatori al simposio organizzato dalla borsa immobiliare MILANO FIMAA

prezzi medi nei principali centri della provincia di MILANO

Sesto San Giovanni € 2.300
Cinisello Balsamo € 2.150
Legnano € 1.900
Rho € 2.050
Cologno Monzese € 2.150
Paderno Dugnano € 2.150
Rozzano € 2.050
Bollate € 2.200
San Giuliano Milanese € 2.150

IL VIDEO L'UNGA LUNGA DEL CEMENTO CI INVITA AD UNA RIFESSIONE

L'ONDA LUNGA DEL CEMENTO
Negli ultimi 10 anni la Lombardia ha concesso praterie di terreni a processi di cementificazione disparati. Nonostante l'imponenza del fenomeno sono pochi i dati ufficiali a disposizione. Partiamo dal Rapporto 2012 del DIAP del Politecnico di Milano: settemila ettari (ufficiali) di urbanizzazione in questo decennio.
I terreni agricoli che fine hanno fatto?
Edifici già esistenti a simboleggiare l'abbandono contemporaneamente all'insoddisfatta richiesta d'abitazioni di una fetta di popolazione che non è in grado di affacciarsi al mercato immobiliare.
Epicentro di tutto ciò Milano, che subisce l'onda lunga del cemento.