Sblocca Italia in Gazzetta: edilizia, ecco cosa cambia in dettaglio

Note di giurisprudenza nella sicurezza dei statica dei luoghi di lavoro

Il presidente della Repubblica ha posto la sospirata firma nella giornata di venerdì sul Decreto Sblocca Italia (Decreto Legge 12 settembre 2014, n.133). Il provvedimento recante rubrica “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” è infatti stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre 2014 ed è pertanto ufficialmente in vigore da sabato 13 settembre.
Un Decreto, approvato in Consiglio dei Ministri lo scorso 29 agosto, che nei contenuti mantiene solo in parte le promesse dell’estate, confermando quasi tutte le indiscrezioni fuoriuscite negli ultimi giorni in merito ai lavori di “limatura” effettuati sul testo.
Il contenuto dello Sblocca Italia oscilla quindi dalle semplificazioni burocratiche per interventi in edilizia a chi vuole ristrutturare, frazionare o accorpare appartamenti, alla agevolazione fiscale concessa a chi compra una casa e la affitta per otto anni a canone concordato. Vengono inoltre collocati investimenti sulla rete autostradale, sulla banda larga e contro il dissesto idrogeologico e viene attribuita la possibilità alle amministrazioni comunale di effettuare investimenti in opere pubbliche in deroga al patto di stabilità interno per 550 milioni di euro in due anni.

Vediamo, allora, tutte le novità dello Sblocca Italia in materia di edilizia.

1. PremessaContinuano gli interventi legislativi nella materia dell’edilizia, una delle preferite dal Legislatore (unitamente a quella degli appalti) quando si tratta di effettuare modifiche. Questa volta è il Decreto Sblocca Italia (Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133) [nota 1], in particolare con l’art. 17 (rubricato Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia), a fornire le ultime novità, modificando in più punti il Testo Unico dell’Edilizia [2], con l’intento dichiarato di provare a rilanciare il settore e “al fine di semplificare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare processi di sviluppo sostenibile, con particolare riguardo al recupero del patrimonio edilizio esistente e alla riduzione del consumo di suolo” [3].
In questa breve analisi illustreremo proprio le novità di cui agli artt. 17, 24 e 25, con alcuni cenni finali sulle altre norme di interesse.

2. Modifica dell’art. 3 del TUE: ampliato il concetto di manutenzione straordinariaL’art. 3 del TUE si occupa, come è noto, delle definizioni degli interventi edilizi; il Legislatore ha modificato la nozione di manutenzione straordinaria di cui al comma 1 lett. b), nella quale scompare il riferimento alle superfici sostituito da quello alla volumetria complessiva: la conseguenza, non di poco conto, è che si amplia l’utilizzo della comunicazione inizio lavori (CIL), al posto del permesso di costruire, con cui il cittadino interessato trasmette all’amministrazione comunale i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori, unitamente ad una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.

Solo per inciso, ricordiamo che, ogni qual volta non si utilizza il permesso di costruire ma la CIL (asseverata o meno), il cittadino ha il vantaggio di non dover pagare gli oneri.

Si precisa, altresì, che rientra nella manutenzione straordinaria l’intervento consistente nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

La norma deve essere correttamente interpretata: il frazionamento di una unità immobiliare significa che la preesistente unità potrà essere divisa in due o più unità, mentre l’accorpamento è il procedimento opposto, con cui da due o più unità immobiliari si determinerà un’unica unità; rimane esclusa dalla manutenzione straordinaria la creazione ex novo di unità immobiliari.

Nella tabella sottostante riportiamo il vecchio ed il nuovo testo della definizione:

Precedente art. 3 comma 1 lett. b) Nuovo art. 3 comma 1 lett. b)

b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

3. Nuovo art. 3 bis: interventi di conservazioneViene inserito il nuovo art. 3 bis, rubricato Interventi di conservazione, secondo cui “Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l’amministrazione comunale può favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione amministrativa. Nelle more dell’attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario”.

Norma complessa e di prevedibile difficoltosa applicazione pratica, probabilmente foriera di futuri contenziosi: in pratica, si richiede una verifica urbanistica diretta ad individuare edifici esistenti, presumibilmente in disuso o fatiscenti, non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione; detti edifici potranno essere espropriati o, preferibilmente, riqualificati da parte dei proprietari con modalità agevolate non individuati dalla norma (si potrebbe pensare ad una riduzione di tributi locali a favore dei proprietari o a riduzioni di oneri per il rilascio del titolo).

4. Modifiche all’art. 6 in materia di CILQuale conseguenza diretta della scomparsa al riferimento alle superfici di cui al nuovo art. 3, si modificano anche l’art. 6 comma 2 lett. a) e lett. e-bis) in materia di utilizzo della comunicazione inizio lavori:

Previgente art. 6 comma 2 Nuovo art. 6 comma 2

a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;b) [omissis]c) [omissis]d) [omissis]e) [omissis]

e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.

d) [omissis]

e) [omissis]

Il Legislatore precisa che la CIL non può essere utilizzata per le modifiche di parti strutturali dei fabbricati adibiti ad esercizio di impresa, esattamente come previsto per la manutenzione straordinaria degli edifici in generale. Anche in questa ipotesi, con la CIL il cittadino interessato trasmette all’amministrazione comunale i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori, unitamente ad una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.

Sempre con l’evidente finalità semplificatoria, il Legislatore ha modificato il comma 5 del citato art. 6, precisando che l’aggiornamento catastale avviene d’ufficio, con il Comune che trasmette, a tal fine, la comunicazione inizio lavori all’Agenzia del Territorio:

Previgente art. 6 comma 5 Nuovo art 6 comma 5

Riguardo agli interventi di cui al presente articolo, l’interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nel termine di cui all’articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80. Riguardo agli interventi di cui al comma 2, la comunicazione di inizio dei lavori è valida anche ai fini di cui all’articolo 17, primo comma, lettera b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, ed è tempestivamente inoltrata da parte dell’amministrazione comunale ai competenti uffici dell’Agenzia del territorio.

Ulteriore novità riguardano le lett. b) e c) del comma 6: le Regioni a statuto ordinario non potranno più individuare ulteriori interventi edilizi per i quali l’interessato deve allegare l’asseverazione alla CIL né stabilire contenuti ulteriori dell’asseverazione rispetto a quelli minimi previsti dal T.U., ma possono disciplinare legislativamente le modalità di controllo.

Previgente art. 6 comma 6 Nuovo art. 6 comma 6

b) possono individuare ulteriori interventi edilizi, tra quelli indicati nel comma 2, per i quali è fatto obbligo all’interessato di trasmettere la relazione tecnica di cui al comma 4;c) possono stabilire ulteriori contenuti per la relazione tecnica di cui al comma 4, nel rispetto di quello minimo fissato dal medesimo comma. b) disciplinano con legge le modalità per l’effettuazione dei controlli

Sempre conseguenza della valorizzazione della CIL asseverata per gli interventi di manutenzione straordinaria, è la modifica del comma 7 del citato art. 6 finalizzata a sanzionare la mancata comunicazione asseverata.

Previgente art. 6 comma 7 Nuovo art. 6 comma 7

7. La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del presente articolo, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione. 7. La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori di cui al comma 2, ovvero la mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori di cui al comma 4, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

[1] Pubblicato sulla G.U. n. 121 del 12 settembre 2014, entrato in vigore il 13 settembre 2014, contenente Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive.
[2] DPR n. 380/2001.
[3] Incipit art. 17.

Ci sono altre novità in materia di edilizia all’interno del Decreto Sblocca Italia. Se vuoi approfondire anora di più, scarica il pdf a questo link. All’interno troverai:
- 5. Modifiche all’art. 10 in materia di permesso di costruire
- 6. Nuovo comma 1-bis dell’art. 14 del T.U.: ampliata l’operatività del permesso di costruire in deroga
- 7. Modifiche all’art. 15 in materia di proroga del permesso di costruire
- 8. Modifiche all’art. 16: agevolazioni in materia di contributi per il rilascio del permesso di costruire
- 9. Modifiche all’art. 17: riduzione oneri nel caso di manutenzione straordinaria e ristrutturazione, recupero e riuso di immobili dismessi o in via di dismissione
- 10. Modifiche della tempistica per il rilascio del permesso di costruire
- 11. Novità in materia di SCIA
- 12. Nuovo art. 23 ter: il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante
- 13. Modifiche in materia di certificato di agibilità e controlli regionali
- 14. Il nuovo permesso di costruire convenzionato
- 15. L’intervento sostitutivo regionale per i piani attutativi
- 16. Novità in materia di lottizzazione di aree
- 17. La partecipazione delle comunità locali in materia di tutela e valorizzazione del territorio
- 18. Novità in materia di autorizzazione paesaggistica
- 19. I termini di validità degli atti acquisiti nelle conferenze di servizi
- 20. Una visione d’insieme riepilogativa
- 21. Ulteriori disposizioni di interesse: cenni