Vendita casa detenuta all’estero: quali tassa da pagare e imposta sostitutiva

Se avete una seconda casa o immobile all'estero e vi state chiedendo quale sia la tassazione in caso di vendita qui cerco di dare qualche chiarimento in sintesi per conoscere imposte e tasse da versare al momento una volta che i proventi rientreranno in Italia.

Primo chiarimento riguarda il fatto che stiamo parlando della tassazione per le persone fisiche perchè la tassazione per le società riguarda altri soggetti.

Perchè vendere una casa che avete all'estero

Già nell'articolo dedicato alla Guida Fiscale per Acquisti di case all'estero ho dato un quadro generale della tassazione fiscale in caso di acquisti, i costi di gestione, l'IMU sulle case all'estero o anche IVIE e i principali mercati di riferimento per verificare eventuale convenienza a sondare ipotesi di acquisti essendo la tassazione in Italia piuttosto elevata.

Immagino che a questa domanda vi siete già dati una risposta per cui andiamo oltre. Per gli altri posso immmaginare che la leva sia stata l'acquisto di casa ad un figlio oppure la possibilità di comprare una casa qui in Italia a prezzi più contenuti rispetto al passato.

Dal punto di vista della tassazione fiscale infatti con l'IMU è stato ridotto particolarmente la marginalità sugli investimenti delle seconde case in Italia ma esistono anche tasse per le seconde case all'estero per cui vale la pena fare una valutazione approfondita.

Prima discriminante è il paese in cui è situato l'immobile in quanto bisogna verificare se esiste una convenzione contro le doppie imposizioni, il che renderà piuttosto semplice valutare come sarà trattata la plusvalenza o il reddito prodotto da quell'immobile sia che sia venduto sia che sai locato e si percepiscano canoni di locazione.

Trattamento fiscale della vendita di casa all'estero

La prima verifica da fare è quella di vedere se siete considerati fiscalmente residenti in Italia altrimenti inutile leggere l'articolo nel seguito. Saranno infatti soggetto a tassazione solo questi.

Cessione Immobili in paesi con cui l'italia ha un convenzione contro le doppie imposizioni

In questa sede ci occupiamo della cessione o vendita case, Immobili o unità locali situate in paesi che hanno con l'Italia un adeguato scambio di informazioni. Se esiste tale convenzione basta leggerla in quanto si adatterà alla convenzione OCSE.

Se prendete come esempio una vendita di una casa in Francia basterà leggere l'articolo 6 della convenzione (vedrete che l'articolo 6 varrà anche se state parlando di altre convenzioni) che recita: "1. I redditi derivanti da beni immobili, compresi i redditi delle attività agricole o forestali, sono imponibili nello Stato in cui detti beni sono situati.
2. L'espressione "beni immobili" è definita in conformità al diritto dello Stato in cui i beni stessi sono situati. L'espressione comprende in ogni caso gli accessori, le scorte morte o vive delle imprese agricole e forestali nonché i diritti ai quali si applicano le disposizioni del diritto privato riguardanti la proprietà fondiaria. Si considerano altresì "beni immobili" l'usufrutto dei beni immobili e i diritti relativi a canoni variabili o fissi per lo sfruttamento o la concessione dello sfruttamento di giacimenti minerari, sorgenti ed altre risorse naturali. Le navi, i battelli e gli aeromobili non sono considerati beni immobili.
3. Le disposizioni del paragrafo 1 si applicano ai redditi derivanti dalla utilizzazione diretta, dalla locazione o dall'affitto, nonché da ogni altra forma di utilizzazione di beni immobili.
4. Le disposizioni dei paragrafi 1 e 3 si applicano anche ai redditi derivanti da beni immobili di un'impresa nonché ai redditi dei beni immobili utilizzati per l'esercizio di una professione indipendente.

Imposta sostitutiva del 20% sulla plusvalenza

La tassazione in Italia per questo genere di vendite sarà caratterizzata dall'applicazione di un'imposta sostitutiva del 20 per cento da applicare unicamente sulla plusvalenza realizzata, ossia tra il margine realizzato tra prezzo di acquisto e prezzo di cessione o valore fiscale dell'immobile disciplinato dall'articolo 1 comma 496 della legge finanziaria 266 del 2005 ma a patto che l'atto notarile sia effettuato in Italia da Notaio Italiano ossia iscritto all'albo Italiano.

Non vale il credito di imposta

Vi avverto fin da subito che il meccanismo, comune in molte fattispecie per le imposte eventualmente pagate all'estero, del credito di imposta che viene riconosciuto in Italia per evitare la doppia imposizione, qui non vale come chiarito dalla risoluzione ministeriale numero 143 del 2007 nel caso in cui si adotti l'imposta sostitutiva per cui fatevi un calcolo di convenienza prima di procedere con al dichiarazione dal Notaio.

Vendita di case situati in Pesi senza scambio di informazioni

Anche in questo caso sarà possibile beneficiare dell'imposta sostitutiva del 20% sulle plusvalenze realizzate tramite cessione a titolo oneroso di fabbricati situati all'estero, acquistati o costruiti da non più di cinque anni così come consentito dall'articolo 67, comma 1, lettera b, del Tuir).

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